Simulateur loi Jeanbrun 2026 : l'avantage fiscal du bailleur privé dans le neuf
En bref
Le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé, loi de finances pour 2026) permet de déduire chaque année de ses revenus fonciers un amortissement de 3,5 % (loyer intermédiaire), 4,5 % (social) ou 5,5 % (très social) de 80 % du prix d'un logement neuf en immeuble collectif, loué nu 9 ans, dans la limite de 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € par an. Il vise les acquisitions jusqu'au 31/12/2028. Le Pinel a pris fin le 31/12/2024 : Jeanbrun est l'alternative 2026 pour investir dans le neuf.
Investissement locatif dans le neuf : estimez l'amortissement déductible, le loyer plafond, l'avantage fiscal sur 9 ans et votre effort d'épargne mensuel avec un crédit au taux du marché.
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Détail année par année (9 ans d'engagement)
| Année | Amortissement | Impôt sans | Impôt avec | Avantage | Effort / mois |
|---|
Impôt sur le revenu (tranche choisie) et prélèvements sociaux de 17,2 % sur le revenu foncier ; un montant négatif est une économie d'impôt. Hypothèses : charges du propriétaire (taxe foncière, assurance, gestion, entretien) égales à 15 % des loyers, logement loué toute l'année, déficit reportable non valorisé.
Les conditions à respecter
- Logement : neuf ou en VEFA, dans un immeuble collectif, acquis jusqu'au 31/12/2028.
- Location : nue, à usage de résidence principale du locataire, pendant 9 ans au moins, mise en location dans les 12 mois, pas à un membre du foyer ni à un proche jusqu'au 2e degré.
- Plafonds : loyer et ressources du locataire sous les plafonds du niveau choisi (intermédiaire, social ou très social).
- Rupture de l'engagement : les amortissements déduits sont réintégrés au revenu foncier de l'année, sauf invalidité, licenciement ou décès.
Simulation indicative qui ne constitue pas un conseil fiscal ni juridique : l'éligibilité s'apprécie au cas par cas (adresse du programme, situation du foyer, date du permis de construire). Faites valider votre projet par le promoteur, un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine. Paramètres vérifiés le 14/10/2026.
Simulation indicative et non contractuelle : elle ne constitue pas une offre de prêt. BLG Immobilier n'est pas intermédiaire en opérations de banque ; l'accord et les conditions du crédit dépendent de l'étude de votre dossier par une banque ou un courtier. Taux moyens hors assurance constatés le 12/10/2026 (baromètre Pretto) : 3,53 % sur 15 ans, 3,60 % sur 20 ans, 3,72 % sur 25 ans. Assurance par défaut : 0,30 % du capital par an.
Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun ?
Créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (article 31 du code général des impôts), le « statut du bailleur privé », dit dispositif Jeanbrun ou « Relance logement », permet au propriétaire d'un logement neuf loué nu de déduire chaque année un amortissement de ses revenus fonciers : 3,5 % du prix en loyer intermédiaire, 4,5 % en loyer social, 5,5 % en très social, calculés sur 80 % du prix (le terrain n'est pas amortissable), dans la limite de 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € par an.
L'amortissement s'ajoute aux intérêts d'emprunt et aux charges : il réduit, voire annule, l'impôt sur les loyers. S'il crée un déficit foncier, la part hors intérêts s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le simulateur compare chaque année l'impôt avec et sans amortissement, au taux de votre tranche et aux prélèvements sociaux, et calcule l'effort d'épargne mensuel avec un crédit au taux moyen du marché.
Plafonds de loyer intermédiaire 2026
| Zone | A bis | A | B1 | B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| € / m² | 19,71 | 14,64 | 11,80 | 10,26 |
Pour un appartement de 45 m², le coefficient vaut 0,7 + 19 / 45 = 1,12 : en zone A, le loyer plafond est de 14,64 × 1,12 × 45 ≈ 738 € par mois. Sources : article 31 du CGI (Légifrance), fiche F39735 de service-public.gouv.fr, BOFiP.
Barèmes et chiffres clés 2026
Taux et plafonds d'amortissement
| Niveau de loyer | Taux annuel | Plafond annuel | Pour 220 000 € |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € | 6 160 € |
| Loyer social | 4,5 % | 10 000 € | 7 920 € |
| Loyer très social | 5,5 % | 12 000 € | 9 680 € |
Exemple chiffré
Exemple — T2 de 45 m² en zone A, 220 000 €, loyer intermédiaire, achat comptant. Base amortissable : 220 000 × 80 % = 176 000 €. Amortissement : 3,5 %, soit 6 160 € par an (sous le plafond de 8 000 €), 55 440 € sur 9 ans. Loyer plafond : 14,64 €/m² × coefficient 1,12 (0,7 + 19 / 45) × 45 m² = 737,86 € par mois. Avec une tranche à 30 % et 17,2 % de prélèvements sociaux, tant que le revenu foncier reste positif, l'amortissement fait économiser environ 2 908 € d'impôt par an.
Comment fonctionne ce calcul
- Vérifier l'éligibilité du logement. Neuf ou VEFA, dans un immeuble collectif (pas de maison individuelle), loué nu en résidence principale pendant 9 ans.
- Calculer le loyer plafond. Plafond au m² de la zone × coefficient de surface (0,7 + 19 / surface, 1,2 au plus) × surface.
- Calculer l'amortissement. Taux du niveau de loyer × 80 % du prix, dans la limite du plafond annuel.
- Comparer l'impôt avec et sans. Revenu foncier (loyers − charges − intérêts − amortissement) imposé à votre tranche + prélèvements sociaux ; déficit hors intérêts imputable sur le revenu global (10 700 € par an au plus).
- Mesurer l'effort d'épargne. Mensualité du crédit + charges − loyers + impôt, en moyenne par mois sur la durée de l'engagement.
Erreurs fréquentes
- Acheter une maison individuelle : le dispositif est réservé aux logements situés dans un immeuble collectif.
- Fixer le loyer au prix du marché : il doit rester sous le plafond du niveau choisi, avec des locataires sous plafonds de ressources.
- Vendre avant 9 ans : les amortissements déduits sont réintégrés au revenu foncier de l'année.
- Confondre Jeanbrun et Pinel : le Pinel (réduction d'impôt) a pris fin le 31/12/2024 ; Jeanbrun fonctionne par amortissement déductible des revenus fonciers.
Pour aller plus loin
Les autres simulateurs
FAQ · Jeanbrun (bailleur privé)
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
C'est le « statut du bailleur privé » créé par la loi de finances pour 2026 (article 31 du code général des impôts) : le propriétaire qui loue nu un logement neuf pendant 9 ans au moins déduit chaque année de ses revenus fonciers un amortissement de 3,5 % (loyer intermédiaire), 4,5 % (social) ou 5,5 % (très social) de 80 % du prix d'achat. Il vise les acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028.
Quel est le plafond de l'amortissement Jeanbrun ?
L'amortissement déduit ne peut pas dépasser 8 000 € par an et par foyer fiscal, 10 000 € si la moitié au moins des loyers relève du social et 12 000 € pour le très social. Le terrain, estimé forfaitairement à 20 % du prix, n'est pas amortissable.
Quels logements sont éligibles au dispositif Jeanbrun ?
Les logements neufs ou en VEFA situés dans un immeuble collectif, partout en France : les maisons individuelles sont exclues. L'ancien est aussi éligible avec des travaux d'au moins 30 % du prix, à des taux plus faibles. Le logement doit être loué nu, comme résidence principale du locataire, dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'achat.
Quels sont les plafonds de loyer en Jeanbrun ?
En loyer intermédiaire, ceux de 2026 : 19,71 €/m² en zone A bis, 14,64 € en A, 11,80 € en B1 et 10,26 € en B2 et C, multipliés par le coefficient 0,7 + 19 / surface (1,2 au plus). En social et très social, les plafonds Loc'Avantages sont fixés commune par commune. Les locataires doivent aussi respecter des plafonds de ressources.
Que se passe-t-il si l'on vend avant 9 ans ?
Les amortissements déjà déduits sont réintégrés dans le revenu foncier de l'année de la rupture de l'engagement, sauf invalidité, licenciement ou décès. Le déficit foncier créé par l'amortissement s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an ; l'avantage n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales.
Le dispositif Pinel existe-t-il encore en 2026 ?
Non : le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Pour investir dans un logement neuf en 2026, l'alternative est le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé), qui fonctionne par amortissement déductible des revenus fonciers, ou la location meublée (LMNP).
Jeanbrun ou LMNP : que choisir ?
Jeanbrun : location nue avec plafonds de loyer et de ressources, amortissement déductible des revenus fonciers, engagement de 9 ans. LMNP : location meublée sans plafond de loyer, amortissement au régime réel, mais réintégré dans la plus-value à la revente (sauf résidences étudiantes, seniors, EHPAD). Comparez avec les deux simulateurs.
BLG Immobilier — Spécialiste de l'immobilier neuf depuis 2002
BLG Immobilier est une agence immobilière spécialisée dans l'immobilier neuf en France depuis 2002. Avec des milliers de logements neufs disponibles et 500 promoteurs partenaires, BLG Immobilier accompagne acheteurs, investisseurs et primo-accédants dans leurs projets d'achat immobilier neuf.
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