Simulateur LMNP 2026 : micro-BIC ou régime réel, quel régime choisir ?
En bref
En 2026, les loyers meublés relèvent du micro-BIC jusqu'à 83 600 € de recettes, avec un abattement de 50 % (15 000 € et 30 % pour les meublés de tourisme non classés). Au régime réel, charges, intérêts et amortissements (hors terrain) sont déductibles, ce qui annule souvent l'impôt pendant des années ; depuis le 15/02/2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente, sauf résidences étudiantes, seniors et EHPAD. Prélèvements sociaux : 18,6 %.
Location meublée dans le neuf ou en résidence services : comparez l'impôt et les prélèvements sociaux du micro-BIC et du régime réel année par année, sur 10 ans, avec les règles 2026.
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Micro-BIC ou régime réel
Détail année par année (10 ans)
| Année | Impôt micro-BIC | Impôt au réel | Amortissement déduit | Reports en fin d'année |
|---|
Impôt sur le revenu au taux de votre tranche et prélèvements sociaux de 18,6 %. Hypothèses (pratique courante, à adapter avec votre expert-comptable) : terrain 15 % du prix de revient (frais de notaire compris), immeuble amorti sur 30 ans, mobilier égal à 5 % du prix amorti sur 7 ans, loyers et charges constants, frais de comptabilité compris dans les charges.
Les règles 2026 de la location meublée non professionnelle
- Micro-BIC : jusqu'à 83 600 € de recettes, abattement de 50 % (meublé de tourisme non classé : 15 000 € et 30 %).
- Réel : charges, intérêts et amortissements déduits ; l'amortissement ne crée pas de déficit, l'excédent est reporté sans limite ; le déficit des autres charges se reporte 10 ans sur les revenus meublés.
- Revente : les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value (cessions depuis le 15/02/2025), sauf résidences étudiantes, seniors et EHPAD.
- Statut : au-delà de 23 000 € de recettes supérieures à vos autres revenus d'activité, vous devenez loueur professionnel : vérifiez votre statut.
Simulation indicative qui ne constitue pas un conseil fiscal ni juridique : l'éligibilité s'apprécie au cas par cas (adresse du programme, situation du foyer, date du permis de construire). Faites valider votre projet par le promoteur, un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine. Paramètres vérifiés le 14/10/2026.
Simulation indicative et non contractuelle : elle ne constitue pas une offre de prêt. BLG Immobilier n'est pas intermédiaire en opérations de banque ; l'accord et les conditions du crédit dépendent de l'étude de votre dossier par une banque ou un courtier. Taux moyens hors assurance constatés le 12/10/2026 (baromètre Pretto) : 3,53 % sur 15 ans, 3,60 % sur 20 ans, 3,72 % sur 25 ans. Assurance par défaut : 0,30 % du capital par an.
LMNP : comment le simulateur compare micro-BIC et réel
En location meublée non professionnelle, les loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux. Au micro-BIC, l'administration retient la moitié des recettes comme bénéfice imposable (jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026). Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles et amortissez l'immeuble (hors terrain) et le mobilier : le bénéfice imposable est souvent nul pendant de nombreuses années.
Le simulateur calcule chaque année, pendant 10 ans, l'impôt sur le revenu au taux de votre tranche et les prélèvements sociaux de 18,6 % dans les deux régimes, en reportant les déficits et les amortissements non utilisés. Il indique aussi le montant d'amortissements qui serait réintégré dans la plus-value en cas de revente, règle en vigueur depuis la loi de finances pour 2025.
Sources : article 50-0 du code général des impôts et BOFiP (seuils 2026), articles 39 C, 156 et 150 VB du CGI, fiche F32744 et F2329 de service-public.gouv.fr. Le passage au statut professionnel se vérifie avec le simulateur LMP.
Barèmes et chiffres clés 2026
Micro-BIC 2026 : seuils et abattements
| Type de location meublée | Seuil de recettes | Abattement |
|---|---|---|
| Location meublée classique, résidence services, meublé de tourisme classé | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
Hypothèses d'amortissement du simulateur
| Composant | Part | Durée |
|---|---|---|
| Terrain (non amortissable) | 15 % du prix de revient | — |
| Immeuble | Le reste | 30 ans |
| Mobilier | 5 % du prix | 7 ans |
Exemple chiffré
Exemple — studio neuf meublé à 200 000 €, loué 800 € par mois, achat comptant, tranche à 30 %. Recettes : 9 600 € par an ; charges 1 200 € et taxe foncière 800 €.
- Micro-BIC : bénéfice imposable 4 800 € (50 % d'abattement), impôt et prélèvements sociaux (30 % + 18,6 %) : 2 333 € par an.
- Régime réel : prix de revient 205 000 € (frais de notaire compris) ; amortissement de l'immeuble 5 475 € et du mobilier 1 429 € par an. Résultat avant amortissement : 7 600 €, bénéfice imposable 696 €, soit 338 € d'impôt la première année.
Comment fonctionne ce calcul
- Décrire le bien et le loyer. Type de résidence (classique, étudiante, seniors, tourisme), prix, loyer, charges et taxe foncière.
- Indiquer le financement et la tranche. Comptant ou crédit (les intérêts sont déductibles au réel), taux marginal d'imposition.
- Calculer le micro-BIC. Recettes − 50 % d'abattement, imposées à votre tranche + 18,6 % de prélèvements sociaux.
- Calculer le réel sur 10 ans. Recettes − charges − intérêts, puis amortissements dans la limite du résultat ; excédent et déficits reportés.
- Comparer et anticiper la revente. Impôt cumulé des deux régimes et amortissements à réintégrer dans la plus-value.
Erreurs fréquentes
- Croire que l'amortissement crée un déficit : il est limité au résultat, l'excédent se reporte sans limite de durée.
- Oublier la réintégration des amortissements à la revente (sauf résidences étudiantes, seniors et EHPAD).
- Rester au micro-BIC par habitude : avec un crédit et un bien récent, le réel est souvent bien plus avantageux.
- Dépasser 23 000 € de recettes sans vérifier le statut : si elles dépassent aussi vos autres revenus d'activité, vous devenez LMP.
Pour aller plus loin
Les autres simulateurs
FAQ · LMNP : micro-BIC ou réel
Quel est le seuil du micro-BIC en LMNP en 2026 ?
Pour les revenus perçus à partir de 2026, toute location meublée relève du micro-BIC jusqu'à 83 600 € de recettes annuelles, avec un abattement forfaitaire de 50 % (305 € au moins). Seuls les meublés de tourisme non classés ont un seuil de 15 000 € et un abattement de 30 %. Au-delà du seuil, le régime réel s'applique.
Micro-BIC ou régime réel : lequel choisir ?
Le micro-BIC est simple : 50 % des loyers sont imposés. Au réel, vous déduisez les charges, la taxe foncière, les intérêts d'emprunt et surtout l'amortissement de l'immeuble (hors terrain) et du mobilier, ce qui annule souvent l'impôt pendant de longues années. L'option pour le réel se fait avant la date limite de déclaration et se reconduit chaque année.
Les amortissements peuvent-ils créer un déficit en LMNP ?
Non. L'amortissement n'est déductible que dans la limite des loyers diminués des autres charges ; l'excédent est reporté sans limite de durée. Le déficit créé par les autres charges s'impute seulement sur les revenus de location meublée non professionnelle des 10 années suivantes.
Les amortissements LMNP sont-ils réintégrés à la revente ?
Oui, depuis la loi de finances pour 2025 (cessions depuis le 15 février 2025) : les amortissements déduits minorent le prix d'achat retenu pour calculer la plus-value. Les résidences pour étudiants ou seniors, les EHPAD et les résidences services pour personnes âgées ou handicapées sont exclues de cette réintégration.
Quels prélèvements sociaux sur les revenus LMNP ?
Les revenus de location meublée non professionnelle supportent 18,6 % de prélèvements sociaux (CSG 10,6 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %) depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, en plus de l'impôt sur le revenu au taux de votre tranche.
Le LMNP est-il intéressant dans le neuf ?
Oui : la plus grande partie du prix d'un logement neuf est amortissable (hors terrain), les frais de notaire sont réduits (environ 2,5 %) et l'entretien est limité les premières années. Les résidences étudiantes et seniors échappent en plus à la réintégration des amortissements à la revente.
Faut-il un expert-comptable en LMNP au réel ?
Ce n'est pas obligatoire, mais la déclaration au réel (liasse fiscale) et le calcul des amortissements sont techniques : la plupart des loueurs passent par un expert-comptable, dont les honoraires sont déductibles au réel.
BLG Immobilier — Spécialiste de l'immobilier neuf depuis 2002
BLG Immobilier est une agence immobilière spécialisée dans l'immobilier neuf en France depuis 2002. Avec des milliers de logements neufs disponibles et 500 promoteurs partenaires, BLG Immobilier accompagne acheteurs, investisseurs et primo-accédants dans leurs projets d'achat immobilier neuf.
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