Simulateur déficit foncier 2026 : combien d'impôt vos travaux font-ils économiser ?
En bref
Quand les charges d'une location nue au régime réel (travaux, taxe foncière, assurance, gestion, intérêts d'emprunt) dépassent les loyers, le déficit foncier hors intérêts s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, portée jusqu'à 21 400 € pour une rénovation énergétique qui sort le logement des classes E, F ou G (dépenses payées jusqu'au 31/12/2027). Les intérêts non couverts par les loyers et l'excédent se reportent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, où chaque euro économise l'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux. Le logement doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation.
Loyers, charges, intérêts d'emprunt et travaux de votre location nue : estimez le déficit imputé sur votre revenu global, le report sur vos revenus fonciers et l'économie d'impôt année par année.
Votre résultat est prêt
Gratuit et sans inscription : il s'affiche tout de suite.
Facultatif Recevez gratuitement votre étude déficit foncier détaillée par e-mail.
Vérifier ou modifier mes réponses
Votre déficit foncier et l'impôt économisé
Détail année par année
| Année | Revenu foncier net | Report imputé | Sur le revenu global | Report restant | Économie |
|---|
Loyers, charges et intérêts supposés constants, travaux payés en 2026 ; économie = écart d'impôt avec et sans les travaux, au taux marginal de votre foyer (sans changement de tranche) et avec 17,2 % de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers : estimation.
Les conditions du déficit foncier
- Location : logement loué nu, revenus déclarés au régime réel (formulaire 2044) ; location à maintenir jusqu'au 31/12 de la 3e année suivant l'imputation.
- Travaux : réparation, entretien et amélioration ; ni construction, ni reconstruction, ni agrandissement.
- Limite : 10 700 € par an sur le revenu global, rehaussée jusqu'à 21 400 € par une rénovation énergétique (classe E, F ou G vers A à D) payée jusqu'au 31/12/2027 ; au-delà, report 10 ans sur les revenus fonciers.
Combinez avec un investissement dans le neuf
Un logement neuf à louer complète une stratégie de défiscalisation : amortissement déductible des revenus fonciers avec le dispositif Jeanbrun, ou loyers peu imposés en location meublée (LMNP). Nos conseillers vous présentent les programmes adaptés à votre situation.
Simuler un investissement Jeanbrun Simuler une location meublée (LMNP)
Simulation indicative qui ne constitue pas un conseil fiscal ni juridique : l'éligibilité s'apprécie au cas par cas (adresse du programme, situation du foyer, date du permis de construire). Faites valider votre projet par le promoteur, un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine. Paramètres vérifiés le 26/10/2026.
Le déficit foncier en 2026
Un propriétaire qui loue nu et déclare ses loyers au régime réel déduit ses charges : taxe foncière, assurance, frais de gestion, intérêts d'emprunt et travaux de réparation, d'entretien ou d'amélioration. Quand ces charges dépassent les loyers, le déficit foncier réduit l'impôt bien au-delà de la location : sa part hors intérêts s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, 21 400 € au plus pour une rénovation énergétique qui sort le logement des classes E, F ou G.
Le reste se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, où il efface l'impôt et les prélèvements sociaux. Le simulateur suit ces reports année par année ; il complète le Denormandie (réduction d'impôt pour un logement ancien rénové), le Malraux et le régime des monuments historiques, dont le déficit n'est pas plafonné.
Sources : article 156 du CGI, article 31 du CGI, BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-30-10 et BOI-RFPI-BASE-30-20, service-public.gouv.fr (fiche F1991), loi de finances pour 2026.
Barèmes et chiffres clés 2026
Où s'impute le déficit foncier ?
| Part du déficit | Imputation | Report de l'excédent |
|---|---|---|
| Charges et travaux hors intérêts | Revenu global, 10 700 € par an au plus | Revenus fonciers, 10 ans |
| Travaux de rénovation énergétique (classe E, F ou G vers A à D, payés jusqu'au 31/12/2027) | Revenu global, limite rehaussée de leur montant, 21 400 € au plus | Revenus fonciers, 10 ans |
| Intérêts d'emprunt non couverts par les loyers | Revenus fonciers seulement | Revenus fonciers, 10 ans |
| Revenu global insuffisant | Revenu global des années suivantes | Revenu global, 6 ans |
Exemples chiffrés
Exemple 1 — déficit sous la limite. Personne seule (1 part, revenu net imposable de 50 000 €, tranche de 30 %), 10 000 € de loyers, 1 500 € de charges, 15 000 € de travaux. Déficit : 1 500 + 15 000 − 10 000 = 6 500 €, imputé en totalité sur le revenu global. Sans les travaux, 8 500 € de revenus fonciers seraient taxés à 30 % + 17,2 % ; avec, ils sont effacés et le revenu global baisse de 6 500 € : 5 962 € d'économie.
Exemple 2 — déficit au-delà de la limite. Couple (2 parts, 80 000 €, tranche de 30 %), 12 000 € de loyers, 2 000 € de charges, 3 000 € d'intérêts, 30 000 € de travaux. Les loyers couvrent les intérêts ; déficit 23 000 € : 10 700 € sur le revenu global, 12 300 € reportés sur les revenus fonciers. Économie : 6 514 € la première année, 12 320 € sur 3 ans en effaçant les loyers nets suivants.
Exemple 3 — avec 8 000 € de rénovation énergétique. Même foyer, la limite passe à 18 700 € : la première année, l'économie atteint 8 914 €.
Comment fonctionne ce calcul
- Additionner les loyers de l'année. Loyers hors charges de toutes vos locations nues, déclarés au régime réel (formulaire 2044).
- Déduire charges, intérêts et travaux. Taxe foncière, assurance, gestion, intérêts d'emprunt et travaux de réparation, d'entretien ou d'amélioration : le résultat négatif est le déficit foncier.
- Répartir le déficit. Les loyers couvrent d'abord les intérêts ; le reste du déficit s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € (21 400 € au plus avec une rénovation énergétique), l'excédent et les intérêts non couverts se reportent 10 ans.
- Chiffrer l'économie. Imputation sur le revenu global × taux marginal, revenus fonciers effacés × (taux marginal + 17,2 % de prélèvements sociaux), année après année.
Erreurs fréquentes
- Vendre ou cesser de louer avant le 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation : le déficit imputé sur le revenu global est réintégré.
- Déduire des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement : seuls l'entretien, la réparation et l'amélioration sont déductibles.
- Rester au micro-foncier : l'abattement forfaitaire de 30 % ne crée jamais de déficit, il faut opter pour le réel (option de 3 ans).
- Imputer les intérêts d'emprunt sur le revenu global : leur part non couverte par les loyers ne se déduit que des revenus fonciers.
- Concentrer trop de travaux sur une année sans loyers nets à venir : au-delà de 10 ans, le report non utilisé est perdu.
Pour aller plus loin
- Neuf ou ancien en 2026 : prix, fiscalité et rendement
- Dispositif Jeanbrun : l'avantage fiscal du bailleur privé
- SCI et investissement immobilier : fiscalité et financement
- Programmes immobiliers neufs par ville
Auteur, mise à jour et sources
Simulateur conçu et tenu à jour par BLG Immobilier, conseil en immobilier neuf depuis 2002. Paramètres, barèmes et exemples revus le d'après les textes officiels :
Calcul effectué dans votre navigateur, sans inscription ; les montants restent indicatifs et ne remplacent ni l'avis d'un notaire ni celui de votre banque.
Les autres simulateurs
FAQ · Déficit foncier
Comment fonctionne le déficit foncier ?
Quand les charges déductibles d'une location nue au régime réel (travaux, taxe foncière, assurance, frais de gestion, intérêts d'emprunt) dépassent les loyers, le résultat est un déficit foncier. Sa part hors intérêts s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an ; le reste et les intérêts non couverts par les loyers se reportent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes (article 156 du CGI).
La limite de 21 400 € s'applique-t-elle en 2026 ?
Oui, pour les travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, sur devis accepté depuis le 5 novembre 2022 et payés jusqu'au 31/12/2027 (prolongation par la loi de finances pour 2026). La limite de 10 700 € est rehaussée du montant de ces dépenses, sans dépasser 21 400 € ; un DPE avant et après travaux le justifie.
Quels travaux sont déductibles des revenus fonciers ?
Les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration d'un logement loué nu : toiture, isolation, chauffage, mise aux normes, rénovation d'une cuisine ou d'une salle de bains. Les travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement ne le sont pas, comme ceux qui transforment un local en logement.
Les intérêts d'emprunt réduisent-ils mon revenu global ?
Non : les loyers sont réputés couvrir d'abord les intérêts d'emprunt. La part des intérêts qui dépasse les loyers ne s'impute que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes ; seules les autres charges et les travaux créent un déficit imputable sur le revenu global.
Combien de temps faut-il louer après un déficit foncier ?
Jusqu'au 31 décembre de la 3e année qui suit l'imputation sur le revenu global : pour des travaux payés en 2026, jusqu'au 31/12/2029. À défaut, le déficit imputé est réintégré dans le revenu de l'année de son imputation, sauf invalidité, licenciement ou décès.
Peut-on créer un déficit foncier au micro-foncier ?
Non : le micro-foncier (loyers jusqu'à 15 000 € par an) applique un abattement forfaitaire de 30 % et ne crée jamais de déficit. Pour déduire vos travaux, optez pour le régime réel sur la déclaration 2044 : l'option vaut 3 ans.
Le déficit foncier entre-t-il dans le plafonnement des niches fiscales ?
Non : le déficit foncier réduit le revenu imposable, ce n'est pas une réduction ni un crédit d'impôt. Il échappe au plafonnement global de 10 000 € des avantages fiscaux et se cumule avec un versement sur un PER.
BLG Immobilier — Spécialiste de l'immobilier neuf depuis 2002
BLG Immobilier est une agence immobilière spécialisée dans l'immobilier neuf en France depuis 2002. Avec des milliers de logements neufs disponibles et 500 promoteurs partenaires, BLG Immobilier accompagne acheteurs, investisseurs et primo-accédants dans leurs projets d'achat immobilier neuf.
Nos conseillers vous accompagnent sur les solutions en vigueur : LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), PTZ (Prêt à Taux Zéro), TVA réduite 5,5 %, résidences gérées et le dispositif Jeanbrun / statut du bailleur privé.
BLG Immobilier dispose de plusieurs implantations, notamment à Paris et Annecy. Membre de l'ACRIN, nous intervenons sur l'ensemble du territoire français, dans les grandes villes comme dans les villes moyennes et les communes de banlieue.