Simulateur prêt relais : acheter dans le neuf avant de vendre, avec un crédit lissé
En bref
Le prêt relais avance une partie de la valeur du logement que vous vendez pour acheter le neuf avant la vente : en pratique bancaire, 50 % à 70 % de la valeur estimée, moins le capital restant dû, sur 12 mois (2 ans au plus). Taux effectif moyen des prêts relais : 4,87 % au 3e trimestre 2026 (Banque de France). Un relais de 80 % au plus de la valeur nette n'entre pas dans le taux d'endettement de 35 % ; le crédit principal peut être lissé avec un PTZ, mais seulement si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale depuis 2 ans.
Valeur de votre logement, crédit restant, prix du neuf, revenus : estimez le prêt relais, son coût, le crédit principal lissé avec ou sans PTZ et votre endettement.
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Comment se déroule l'opération
- Avant la vente : la banque avance une partie de la valeur de votre logement (prêt relais). Vous payez les intérêts du relais, souvent différés jusqu'à la vente, et votre crédit actuel continue jusqu'à la vente.
- À la vente : le prix rembourse votre crédit actuel puis le prêt relais et ses intérêts ; le surplus éventuel vous revient.
- Crédit principal : il finance le reste du neuf. Avec un PTZ, la mensualité totale reste constante : le crédit baisse quand le remboursement du PTZ commence (prêt lissé).
Simulation indicative et non contractuelle : elle ne constitue pas une offre de prêt. BLG Immobilier n'est pas intermédiaire en opérations de banque ; l'accord et les conditions du crédit dépendent de l'étude de votre dossier par une banque ou un courtier. Taux moyens hors assurance constatés le 12/10/2026 (baromètre Pretto) : 3,53 % sur 15 ans, 3,60 % sur 20 ans, 3,72 % sur 25 ans. Assurance par défaut : 0,30 % du capital par an.
Barèmes et chiffres clés 2026
Montant du prêt relais selon la valeur du logement
| Valeur du logement vendu | Aucun crédit restant | 50 000 € restants | 100 000 € restants |
|---|---|---|---|
| 200 000 € | 140 000 € | 90 000 € | 40 000 € |
| 300 000 € | 210 000 € | 160 000 € | 110 000 € |
| 400 000 € | 280 000 € | 230 000 € | 180 000 € |
Repères 2026
| Repère | Valeur |
|---|---|
| Quotité usuelle du prêt relais | 50 % à 70 % de la valeur |
| Durée | 12 mois, 2 ans au plus |
| Taux effectif moyen (3e trimestre 2026) | 4,87 % |
| Exclu du taux d'endettement si quotité ≤ | 80 % |
| PTZ : pas propriétaire de sa résidence principale depuis | 2 ans |
| PTZ possible jusqu'au | 31/12/2027 |
Exemple chiffré
Exemple — vendre un logement de 300 000 € pour acheter un appartement neuf de 280 000 €. Il reste 50 000 € de crédit sur le logement vendu. Prêt relais : 300 000 × 70 % − 50 000 = 160 000 €, pour 7 792 € d'intérêts sur 12 mois à 4,87 %. Avec 10 000 € d'apport, le crédit principal finance le reste du prix et des frais de notaire réduits : 117 000 €, soit 628,87 € par mois sur 25 ans à 3,72 %, assurance comprise, sans PTZ. À la vente, le prix rembourse le crédit restant puis le relais.
Si l'acheteur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale depuis 2 ans (par exemple, il vend un logement qu'il louait), un PTZ peut s'ajouter : le crédit est alors lissé pour garder une mensualité totale constante, et le PTZ ne peut pas dépasser le crédit principal (le prêt relais, de moins de 2 ans, ne compte pas).
Comment fonctionne ce calcul
- Vérifier le droit au PTZ. Vendre sa résidence principale ferme le PTZ (sauf invalidité ou catastrophe) ; vendre un logement loué, en étant locataire de sa résidence principale depuis plus de 2 ans, le laisse ouvert.
- Estimer le prêt relais. Valeur estimée × 70 % (pratique courante de 50 % à 70 %), moins le capital restant dû sur le logement vendu.
- Chiffrer son coût. Intérêts sur 12 mois au taux effectif moyen des prêts relais publié par la Banque de France (4,87 %).
- Calculer le crédit principal. Prix du neuf + frais de notaire réduits (2,5 %) − apport − prêt relais − PTZ éventuel.
- Lisser et vérifier l'endettement. Mensualité totale constante (crédit + assurance + PTZ après le différé), comparée à 35 % des revenus ; le relais n'est pas compté s'il ne dépasse pas 80 % de la valeur nette.
Erreurs fréquentes
- Surestimer le prix de vente : le relais et le budget reposent sur cette estimation, et un logement vendu moins cher laisse un reste à rembourser.
- Croire que vendre sa résidence principale permet le PTZ : on en a été propriétaire au cours des 2 dernières années, il est donc fermé (sauf exceptions).
- Oublier les intérêts du relais : différés, ils sont payés en une fois à la vente.
- Négliger le délai de vente : au-delà de 1 à 2 ans, la prolongation ou la transformation du relais dépend de la banque.
Pour aller plus loin
Les autres simulateurs
FAQ · Prêt relais et PTZ lissé
Comment est calculé le montant d'un prêt relais ?
Les banques avancent en général entre 50 et 70 % de la valeur estimée du logement à vendre, moins le capital restant dû sur son crédit. C'est une pratique bancaire, pas une règle : chaque banque fixe sa quotité selon le bien, le marché et l'avancement de la vente. Le simulateur retient 70 %.
Combien coûte un prêt relais ?
Seuls des intérêts sont payés pendant le relais, chaque mois ou en une fois à la vente. Le simulateur retient le taux effectif moyen des prêts relais publié par la Banque de France (4,87 % au 3e trimestre 2026) sur 12 mois : pour un relais de 150 000 €, environ 7 305 € d'intérêts sur un an.
Peut-on avoir un PTZ en vendant sa résidence principale ?
En règle générale, non : le PTZ est réservé aux personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des 2 années précédant l'offre de prêt. Exceptions : invalidité (carte mobilité inclusion invalidité, AAH, AEEH…) ou logement rendu définitivement inhabitable par une catastrophe. En revanche, le propriétaire d'un logement loué, locataire de sa résidence principale depuis plus de 2 ans, peut y avoir droit.
Le prêt relais compte-t-il dans le taux d'endettement de 35 % ?
Non, s'il ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien mis en vente, nette du capital restant dû : depuis le 1er janvier 2024, le Haut Conseil de stabilité financière l'exclut du calcul du taux d'effort. Seul le crédit principal compte.
Qu'est-ce qu'un crédit lissé avec le PTZ ?
Le PTZ ne se rembourse qu'après un différé (jusqu'à 10 ans selon les revenus). Le crédit bancaire est alors construit pour que la mensualité totale reste constante : plus élevée pendant le différé, elle baisse ensuite d'autant que le remboursement du PTZ commence.
Que se passe-t-il si le logement ne se vend pas à temps ?
Le prêt relais dure en général 1 an, 2 ans au plus. Au-delà, la banque peut le prolonger ou le transformer en prêt classique, à sa discrétion. D'où l'intérêt d'une estimation réaliste du prix de vente.
BLG Immobilier — Spécialiste de l'immobilier neuf depuis 2002
BLG Immobilier est une agence immobilière spécialisée dans l'immobilier neuf en France depuis 2002. Avec des milliers de logements neufs disponibles et 500 promoteurs partenaires, BLG Immobilier accompagne acheteurs, investisseurs et primo-accédants dans leurs projets d'achat immobilier neuf.
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