Deux logements neufs, même zone A, même prix au mètre carré. Le T2 de 45 m² plafonne autour de 738 € de loyer hors charges en Jeanbrun intermédiaire. Le T4 de 90 m², deux fois plus grand, n’atteint pas le double : environ 1 199 €. Au mètre carré, le T2 encaisse près de 16,40 €, le T4 13,32 €. L’écart n’est pas le marché : c’est le coefficient 0,7 + 19/S, plafonné à 1,2.
La surface n’est pas un détail de plan. Elle fixe le loyer maximal, le locataire éligible et le délai de relocation. Un studio se loue souvent meublé — hors Jeanbrun. Un T4 coûte cher, encaisse moins par mètre, et doit encore trouver une famille sous plafonds de ressources.
Trois questions, dans cet ordre. Quelle surface le coefficient favorise-t-il vraiment. Le loyer plafond tient-il face au prix au m² et à la vacance. Le locataire éligible existe-t-il encore à cette taille.
Quelle surface le coefficient 0,7 + 19/S favorise-t-il vraiment ?
Le loyer Jeanbrun n’est pas « le plafond de zone × la surface ». La formule 2026, pour le palier intermédiaire, est :
loyer max = plafond de zone × coefficient × surface
avec coefficient = 0,7 + 19 / S, arrondi à deux décimales, jamais au-dessus de 1,2. S est la surface retenue (surface habitable, plus en pratique la moitié des annexes dans la limite de 8 m² : balcon, cave, selon les textes d’application).
Le plafond de 1,2 est atteint dès que S est inférieure ou égale à 38 m². En dessous, agrandir le logement n’augmente plus le loyer au mètre : seul le métrage compte. Au-dessus, chaque mètre supplémentaire dilue le loyer autorisé.
Plafonds 2026, palier intermédiaire (hors charges) : 19,71 €/m² en A bis, 14,64 € en A, 11,80 € en B1, 10,26 € en B2 et C. Social et très social : loyer plus bas, amortissement plus élevé.
Exemple zone A, sans annexe, arrondis à l’euro :
| Surface utile | Coefficient | Loyer max / mois | Soit au m² |
|---|---|---|---|
| Studio 28 m² | 1,20 | 492 € | 17,57 € |
| T2 45 m² | 1,12 | 738 € | 16,40 € |
| T3 65 m² | 0,99 | 942 € | 14,49 € |
| T4 90 m² | 0,91 | 1 199 € | 13,32 € |
Le T2 conserve presque le bonus des petites surfaces. Le T3 bascule autour de 1,0 : encore tenable si le prix d’achat et la demande suivent. Le T4 paie la dilution. Doubler la surface n’ajoute que 461 € de loyer, pas 738 €.
Le studio a le meilleur loyer au mètre. Ce n’est pas suffisant. Jeanbrun impose une location nue, résidence principale, 9 ans. Près des campus, le 20–30 m² se loue souvent meublé. Nu, le turn-over est plus fort. La surface la plus généreuse au coefficient n’est pas toujours la plus liquide.
Le loyer plafond tient-il face au prix au m² et à la vacance ?
Le coefficient ne dit rien du prix d’achat. Un T2 neuf en zone A à 5 500 €/m² (hypothèse de travail, hors stationnement, selon les programmes) revient à 247 500 € pour 45 m². Loyer plafond 738 € : brut annuel 8 856 €, soit environ 3,6 % du prix. Le T4 à 90 m², même prix au mètre : 495 000 €, loyer 1 199 €, brut annuel 14 388 €, soit près de 2,9 %. Même zone, même hypothèse de prix : 0,7 point d’écart, avant charges, vacance et impôt.
Un mois sans locataire : 738 € manquants sur le T2, 1 199 € sur le T4. Si le T4 met deux mois de plus à se relouer — loyer, ressources et nombre de chambres doivent coincider — l’année est déjà entamée.
L’amortissement Jeanbrun, dans le neuf, se calcule en pratique sur 80 % du prix (quote-part terrain forfaitaire), aux taux 3,5 % / 4,5 % / 5,5 % selon le palier (intermédiaire, social, très social), avec un plafond annuel par foyer de 8 000 € / 10 000 € / 12 000 €. Un T2 à 220 000 €, palier intermédiaire : base 176 000 €, amortissement 6 160 € — sous le plafond. Un T4 à 450 000 € : base 360 000 €, 3,5 % = 12 600 € théoriques, ramenés à 8 000 €. Vous payez le grand logement. L’État ne vous laisse pas amortir au-delà du plafond.
Tableau d’un cas, palier intermédiaire, neuf, fourchettes 2026 :
| Choix | Cash maintenant | Ce que vous encaissez / déduisez |
|---|---|---|
| T2 ~45 m², ~220–250 k€ | Apport, notaire réduit du neuf, appels de fonds VEFA | Loyer ~700–740 €/mois en zone A ; amortissement souvent sous 8 000 € |
| T3 ~65 m², ~320–360 k€ | Mensualité plus lourde, charges copro plus hautes | Loyer ~940 € en zone A ; amortissement qui approche le plafond |
| T4 ~90 m², ~450–500 k€ | Ticket d’entrée élevé, vacance plus coûteuse | Loyer ~1 200 € ; amortissement plafonné à 8 000 € |
Les chiffres bougent avec la zone, le parking, la TVA (20 % ou 5,5 %) et le palier. Pas un rendement promis : trop petit, le nu est fragile ; trop grand, le prix et le plafond d’amortissement cassent le montage.
Les charges de copropriété dans le neuf montent aussi avec la taille (parties communes, parfois un deuxième parking). Un T4 « trop beau » sur le plan peut être un T4 trop cher à détenir.
Le locataire éligible existe-t-il encore à cette taille ?
Jeanbrun n’est pas un loyer de marché. Le locataire doit respecter des plafonds de ressources, appréciés à la signature du bail. Plus le logement est grand, plus le loyer autorisé exige un ménage assez large (couple, famille)… qui reste sous le plafond de ressources de la zone. Cette intersection se rétrécit.
Un T2 de 42–50 m² vise couple ou petit ménage : cœur de file du neuf collectif. Un T3 de 60–70 m² vise famille avec un enfant, encore large en métropole si le plafond n’est pas trop loin du marché (en B2, l’écart se réduit). Un T4 de 85–95 m² vise famille avec deux enfants : moins de dossiers, plus d’exigences (école, transports, stationnement).
Le studio a des candidats. Pas toujours les bons pour un bail nu de 9 ans. Étudiants, mobilité courte, meublé : le cadre Jeanbrun (nu, résidence principale, hors foyer fiscal et hors proches jusqu’au 2e degré) n’est pas calé sur ce flux.
À la revente, T2 et T3 collectifs se placent plus vite que les très grandes surfaces hors centre. Un T4 hors marché local, même bien isolé, reste un T4 cher.
Limite : un T2 de moins de ~40 m² utiles peut plafonner le loyer au mètre, mais perdre en confort et en durée d’occupation. La fenêtre utile, c’est 42–65 m² — T2 généreux ou T3 compact — dans un collectif où la demande existe. En dessous, le meublé concurrence. Au-dessus, ticket, plafond d’amortissement et vivier de locataires se détériorent ensemble.
Avant de réserver : plafond de loyer de la commune, prix au m² parking compris, délai de relocation comparable. BLG Immobilier le croise programme par programme, pas au slogan.
FAQ
Quelle surface viser en Jeanbrun 2026 ? En pratique, un T2 de 42 à 50 m² ou un T3 compact de 55 à 65 m². Le coefficient reste proche de 1,1–1,0. Le vivier de locataires est le plus large. Ce n’est pas une règle fiscale : c’est le croisement loyer / prix / demande.
Le studio est-il intéressant grâce au coefficient 1,2 ? Sur le papier, oui jusqu’à 38 m². Sur le terrain, Jeanbrun impose le nu. Beaucoup de 25–32 m² se louent meublés. À réserver aux marchés où le nu longue durée existe.
Pourquoi un T4 dilue-t-il le montage ? Le coefficient descend vers 0,91 à 90 m². Le loyer n’augmente pas comme le prix. L’amortissement intermédiaire plafonne à 8 000 €/an : au-delà d’un certain ticket, vous achetez plus sans déduire plus. Et le locataire éligible se raréfie.
La surface utile inclut-elle le balcon ? En général : surface habitable + 50 % des annexes, dans la limite de 8 m². Un balcon de 6 m² et une cave de 4 m² ne font pas 10 m² de plus. Vérifiez la notice, pas seulement la brochure.
Peut-on meubler plus tard pour changer de régime ? Pas sans casser le cadre Jeanbrun : l’engagement est une location nue de 9 ans. Pour comparer nu et meublé avant d’acheter, voyez Jeanbrun ou location meublée. Le choix se fait avant la réservation, pas à la livraison.
Le métrage décide du loyer, pas le rendu 3D. Si vous ciblez un programme neuf éligible au statut du bailleur privé, partez d’un T2 ou d’un petit T3, calculez le plafond avec le coefficient, puis seulement le prix. BLG Immobilier aligne le plan, la zone et le palier — pas l’inverse.
