Simulateur Malraux 2026 : votre réduction d'impôt pour restaurer un immeuble ancien
En bref
La réduction d'impôt Malraux est de 30 % des travaux de restauration d'un immeuble en site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), et de 22 % avec un plan de valorisation (PVAP) ou une déclaration d'utilité publique. Les dépenses sont retenues dans la limite de 400 000 € sur 4 ans consécutifs, soit jusqu'à 120 000 € ou 88 000 € de réduction. L'excédent se reporte 3 ans, la réduction échappe au plafonnement global des niches fiscales et le logement doit être loué nu 9 ans.
Secteur protégé, montant et durée des travaux, impôt actuel : estimez la réduction Malraux année par année, ce que votre impôt absorbe et ce qui reste reportable.
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Détail année par année
| Année | Dépenses | Réduction | Imputée | Report | Perdue |
|---|
Dépenses réparties à parts égales sur la durée des travaux, impôt supposé constant, reports imputés avant la réduction de l'année (les plus anciens d'abord) et perdus au-delà de 3 ans : estimation.
Les conditions du Malraux
- Immeuble : restauration complète, autorisée par permis de construire ou déclaration préalable, en site patrimonial remarquable.
- Location : nue pendant 9 ans, comme résidence principale du locataire pour un logement, dans les 12 mois suivant la fin des travaux.
- Plafond : 400 000 € de dépenses sur 4 ans ; réduction hors plafonnement global des niches fiscales.
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Simulation indicative qui ne constitue pas un conseil fiscal ni juridique : l'éligibilité s'apprécie au cas par cas (adresse du programme, situation du foyer, date du permis de construire). Faites valider votre projet par le promoteur, un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine. Paramètres vérifiés le 14/10/2026.
La réduction d'impôt Malraux en 2026
La réduction Malraux (article 199 tervicies du code général des impôts) finance la restauration complète d'immeubles anciens situés dans un site patrimonial remarquable : 30 % des dépenses lorsque le site est couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, 22 % lorsqu'il est couvert par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine, ou que l'opération est déclarée d'utilité publique.
Les dépenses sont retenues dans la limite de 400 000 € sur 4 années consécutives. La réduction s'impute sur l'impôt de l'année de paiement ; l'excédent se reporte sur les 3 années suivantes. Le simulateur montre, année par année, la part absorbée par votre impôt et celle qui serait perdue.
Sources : article 199 tervicies du CGI (Légifrance), BOFiP BOI-IR-RICI-200-10, 200-20 et 200-30.
Barèmes et chiffres clés 2026
Taux et réduction maximale
| Situation de l'immeuble | Taux | Réduction maximale |
|---|---|---|
| Site patrimonial remarquable avec plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé | 30 % | 120 000 € |
| Site patrimonial remarquable avec plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé | 22 % | 88 000 € |
| Restauration déclarée d'utilité publique | 22 % | 88 000 € |
| Quartier ancien dégradé ou NPNRU | Dépenses payées jusqu'au 31/12/2024 seulement | |
Exemple chiffré
Exemple — 120 000 € de travaux en secteur PSMV, payés sur 3 ans, impôt annuel de 15 000 €. Réduction : 120 000 × 30 % = 36 000 €, soit 12 000 € par an, entièrement absorbés par l'impôt (aucun report perdu). Coût net des travaux : 84 000 €. Avec un impôt annuel plus faible que la réduction de l'année, l'excédent se reporterait sur les 3 années suivantes.
Comment fonctionne ce calcul
- Identifier le secteur. PSMV, PVAP ou opération d'utilité publique : il détermine le taux de 22 % ou 30 %.
- Indiquer les travaux et leur étalement. Montant TTC, aides et subventions déduites, réparti sur 1 à 4 ans.
- Appliquer le plafond et le taux. Dépenses retenues dans la limite de 400 000 € sur 4 ans, multipliées par le taux.
- Imputer sur l'impôt année par année. Reports les plus anciens d'abord, excédent reportable 3 ans, au-delà perdu.
Erreurs fréquentes
- Payer tous les travaux sur une seule année avec un impôt trop faible : une partie de la réduction peut être perdue.
- Compter les subventions dans la base : elles sont déduites des dépenses retenues.
- Viser un quartier ancien dégradé : seules les dépenses payées jusqu'au 31/12/2024 y ouvraient droit.
- Oublier l'engagement de location nue de 9 ans comme résidence principale du locataire.
Pour aller plus loin
Les autres simulateurs
FAQ · Malraux
Quel est le taux de la réduction Malraux en 2026 ?
30 % des dépenses de restauration pour un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, et 22 % dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé, ou dont la restauration a été déclarée d'utilité publique (article 199 tervicies du code général des impôts).
Quel est le plafond des dépenses Malraux ?
Les dépenses sont retenues dans la limite de 400 000 € sur une période de 4 années consécutives, TTC et après déduction des aides et subventions : soit une réduction de 120 000 € au plus à 30 %, 88 000 € à 22 %.
Que devient la réduction si mon impôt est trop faible ?
La fraction de réduction qui dépasse l'impôt de l'année peut être imputée sur l'impôt des 3 années suivantes, en commençant par les plus anciennes. Au-delà, elle est perdue : étaler le paiement des travaux sur plusieurs années permet de mieux l'absorber.
Le Malraux entre-t-il dans le plafonnement des niches fiscales ?
Non. La réduction Malraux est exclue du plafonnement global des avantages fiscaux de 10 000 € par an (article 200-0 A du CGI) pour les opérations dont le permis ou la déclaration de travaux a été déposé depuis 2013.
Les quartiers anciens dégradés ouvrent-ils encore droit au Malraux ?
Non pour les nouvelles dépenses : dans les quartiers anciens dégradés et les quartiers du nouveau programme de renouvellement urbain, le taux de 30 % ne concernait que les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2024. Le logement restauré doit ensuite être loué nu pendant 9 ans, comme résidence principale du locataire.
Malraux ou monument historique : quelle différence ?
Le Malraux est une réduction d'impôt égale à 22 ou 30 % des travaux, plafonnée à 400 000 € de dépenses sur 4 ans, avec location nue de 9 ans. Le régime des monuments historiques permet de déduire les travaux du revenu global, sans plafond, avec un engagement de conservation de 15 ans.
BLG Immobilier — Spécialiste de l'immobilier neuf depuis 2002
BLG Immobilier est une agence immobilière spécialisée dans l'immobilier neuf en France depuis 2002. Avec des milliers de logements neufs disponibles et 500 promoteurs partenaires, BLG Immobilier accompagne acheteurs, investisseurs et primo-accédants dans leurs projets d'achat immobilier neuf.
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