Simulateur LLI : logement locatif intermédiaire à TVA 10 %, pour qui et combien ?
En bref
Le logement locatif intermédiaire (LLI) permet d'acheter un logement neuf avec une TVA à 10 % au lieu de 20 %, soit environ 8 % de moins sur le prix, à condition de le louer nu pendant 20 ans sous plafonds de loyer et de ressources. L'acquéreur doit être une personne morale : un particulier ne peut pas acheter en direct, mais il peut passer par une SCI, y compris familiale. Loyer plafond 2026 : 19,71 €/m² en zone A bis à 10,26 €/m² en B2 et C, avant coefficient de surface.
Mode d'achat, durée de détention, commune, prix et surface : vérifiez si la TVA à 10 % vous est accessible et chiffrez l'économie, le loyer plafond et le rendement.
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Les conditions du logement intermédiaire
- Acquéreur : une personne morale (SCI, y compris familiale, société, bailleur institutionnel). Un particulier ne peut pas acheter en direct.
- Programme : logement neuf dans une commune éligible, avec plus de 25 % de logements sociaux dans la commune ou dans l'ensemble immobilier.
- Location : nue, en résidence principale, à des locataires sous plafonds de ressources et sous le loyer plafond intermédiaire.
- Durée : 20 ans ; en cas de vente ou de changement d'usage avant, une partie de la TVA est reversée.
Simulation indicative qui ne constitue pas un conseil fiscal ni juridique : l'éligibilité s'apprécie au cas par cas (adresse du programme, situation du foyer, date du permis de construire). Faites valider votre projet par le promoteur, un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine. Paramètres vérifiés le 14/10/2026.
Barèmes et chiffres clés 2026
Loyers plafonds 2026
| Zone | € / m² | Pour 45 m² |
|---|---|---|
| A bis | 19,71 € | 993,38 € |
| A | 14,64 € | 737,86 € |
| B1 | 11,80 € | 594,72 € |
| B2 et C | 10,26 € | 517,10 € |
Ressources maximales des locataires
| Foyer | A bis | A | B1 | B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 | 44 344 | 36 144 | 32 530 |
| Couple | 66 276 | 66 276 | 48 268 | 43 439 |
| + 1 personne à charge | 86 878 | 79 666 | 58 043 | 52 239 |
| + 2 personnes à charge | 103 727 | 95 427 | 70 073 | 63 066 |
| + 3 personnes à charge | 123 415 | 112 968 | 82 432 | 74 189 |
| + 4 personnes à charge | 138 874 | 127 122 | 92 900 | 83 611 |
Exemple chiffré
Exemple — SCI familiale, T2 de 45 m² en zone B1, affiché 240 000 € TTC à 20 %. Prix hors taxes : 200 000 €. À TVA 10 %, la SCI paie 220 000 €, soit 20 000 € d'économie. Loyer plafond : 11,80 €/m² × 1,12 × 45 m² = 594,72 € par mois, soit un rendement brut de 3,24 % sur le prix à 10 %.
Même projet en direct : la TVA à 10 % n'est pas accessible. Le dispositif Jeanbrun, avec les mêmes plafonds de loyer, permet alors de déduire un amortissement des revenus fonciers.
Comment fonctionne ce calcul
- Vérifier le mode d'achat. Personne morale (SCI, y compris familiale, société, bailleur institutionnel) : TVA à 10 % possible ; achat en direct : non.
- Vérifier l'horizon. L'engagement dure 20 ans : une vente avant oblige à reverser une partie de la TVA.
- Calculer le prix à 10 %. Prix affiché à 20 % ÷ 1,2 = prix hors taxes, × 1,1 = prix à 10 %.
- Calculer le loyer plafond. Plafond au m² de la zone × (0,7 + 19 / surface, 1,2 au plus) × surface.
- Mesurer le rendement. Loyer annuel divisé par le prix payé à 10 %.
Erreurs fréquentes
- Acheter en direct en comptant sur la TVA à 10 % : elle est réservée aux personnes morales.
- Ignorer l'engagement de 20 ans : une revente anticipée fait perdre une partie de l'avantage.
- Croire que tout programme neuf est éligible : la commune et la part de logements sociaux de l'opération comptent.
- Louer au prix du marché : le loyer et les ressources des locataires sont plafonnés.
Pour aller plus loin
Les autres simulateurs
FAQ · Logement intermédiaire (LLI)
Qu'est-ce que le logement locatif intermédiaire (LLI) ?
Un logement neuf loué nu en résidence principale, à un loyer et à des locataires sous les plafonds « intermédiaires », dont l'achat bénéficie d'une TVA à 10 % au lieu de 20 % (article 279-0 bis A du code général des impôts). L'engagement dure 20 ans.
Un particulier peut-il investir en LLI ?
Pas en direct : la loi réserve la TVA à 10 % aux acquéreurs personnes morales. Un particulier peut en revanche acheter via une société civile immobilière (SCI), y compris une SCI familiale, comme le précise la doctrine fiscale (BOFiP), ou investir dans des fonds qui détiennent ces logements.
Quel est le loyer plafond en LLI en 2026 ?
Les mêmes plafonds que le Pinel et le dispositif Jeanbrun intermédiaire : 19,71 €/m² en zone A bis, 14,64 € en A, 11,80 € en B1 et 10,26 € en B2 et C, multipliés par le coefficient 0,7 + 19 / surface (1,2 au plus).
Quels locataires en LLI ?
Des locataires dont les ressources ne dépassent pas les plafonds du logement intermédiaire : en 2026, 44 344 € pour une personne seule en zones A bis et A, 36 144 € en B1 et 32 530 € en B2 et C.
Y a-t-il encore une exonération de taxe foncière ?
Pour les logements achevés avant le 1er janvier 2023, l'exonération de taxe foncière dure 20 ans. Pour ceux achevés depuis, elle est remplacée par une créance d'impôt égale à la taxe foncière payée, pendant 20 ans (article 220 Z septies du CGI).
Que se passe-t-il si l'on vend avant 20 ans ?
Une partie de l'avantage de TVA doit être reversée : le complément est dû si les conditions cessent d'être remplies dans les 20 ans, avec une dégressivité selon la durée de détention prévue par le code général des impôts.
BLG Immobilier — Spécialiste de l'immobilier neuf depuis 2002
BLG Immobilier est une agence immobilière spécialisée dans l'immobilier neuf en France depuis 2002. Avec des milliers de logements neufs disponibles et 500 promoteurs partenaires, BLG Immobilier accompagne acheteurs, investisseurs et primo-accédants dans leurs projets d'achat immobilier neuf.
Nos conseillers vous accompagnent sur les solutions en vigueur : LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), PTZ (Prêt à Taux Zéro), TVA réduite 5,5 %, résidences gérées et le dispositif Jeanbrun / statut du bailleur privé.
BLG Immobilier dispose de plusieurs implantations, notamment à Paris et Annecy. Membre de l'ACRIN, nous intervenons sur l'ensemble du territoire français, dans les grandes villes comme dans les villes moyennes et les communes de banlieue.