Calcul de capacité d'emprunt immobilier et de mensualité en 2026
En bref
La capacité d'emprunt se calcule à partir d'une mensualité plafonnée à 35 % des revenus nets, assurance comprise, sur 25 ans au plus (27 ans dans le neuf avec un différé) : c'est la règle du Haut Conseil de stabilité financière. Aux taux moyens constatés le 12/10/2026 (3,53 % sur 15 ans, 3,60 % sur 20 ans, 3,72 % sur 25 ans), un foyer qui gagne 4 000 € nets par mois peut emprunter environ 260 465 € sur 25 ans (mensualité de 1 400 €, assurance à 0,30 % comprise).
Deux calculs en un : combien vous pouvez emprunter avec vos revenus, et combien vous coûtera chaque mois un montant donné, assurance comprise.
Simulation indicative et non contractuelle : elle ne constitue pas une offre de prêt. BLG Immobilier n'est pas intermédiaire en opérations de banque ; l'accord et les conditions du crédit dépendent de l'étude de votre dossier par une banque ou un courtier. Taux moyens hors assurance constatés le 12/10/2026 (baromètre Pretto) : 3,53 % sur 15 ans, 3,60 % sur 20 ans, 3,72 % sur 25 ans. Assurance par défaut : 0,30 % du capital par an.
Comment se calcule une mensualité de crédit immobilier ?
Un prêt immobilier classique se rembourse par mensualités constantes. Pour un capital C, un taux annuel t et n mois, la mensualité hors assurance vaut C × (t/12) / (1 − (1 + t/12)−n). Au début du prêt, elle rembourse surtout des intérêts ; la part de capital augmente ensuite chaque mois, comme le montre le tableau d'amortissement.
L'assurance emprunteur s'ajoute, ici calculée sur le capital initial (0,30 % par an par défaut, à adapter selon votre âge et votre contrat). C'est cette mensualité totale qui doit rester sous 35 % de vos revenus nets.
Pour un achat neuf, pensez aussi au PTZ 2026, qui finance sans intérêts une partie du prix, et aux frais de notaire réduits. Le simulateur de score de financement combine tous ces éléments.
Barèmes et chiffres clés 2026
Capacité d'emprunt selon vos revenus et la durée
| Revenus nets / mois | Mensualité max. | 15 ans (3,53 %) | 20 ans (3,60 %) | 25 ans (3,72 %) |
|---|---|---|---|---|
| 2 000 € | 700 € | 94 421 € | 114 733 € | 130 233 € |
| 3 000 € | 1 050 € | 141 632 € | 172 100 € | 195 349 € |
| 4 000 € | 1 400 € | 188 843 € | 229 466 € | 260 465 € |
| 5 000 € | 1 750 € | 236 054 € | 286 833 € | 325 582 € |
| 6 000 € | 2 100 € | 283 264 € | 344 199 € | 390 698 € |
Exemples chiffrés
Exemple 1 — combien emprunter ? Revenus nets de 4 000 € par mois, aucun crédit en cours, prêt sur 25 ans au taux moyen de 3,72 %. Mensualité maximale : 4 000 × 35 % = 1 400 €, assurance comprise. Capacité d'emprunt : environ 260 465 €.
Exemple 2 — combien coûte un prêt ? 200 000 € empruntés sur 20 ans à 3,60 % : mensualité de 1 170,22 € hors assurance, plus 50,00 € d'assurance (0,30 % du capital par an), soit 1 220,22 € par mois. Coût des intérêts : 80 854 € sur la durée du prêt. Revenus nets nécessaires pour rester à 35 % : 3 486 € par mois.
Comment fonctionne ce calcul
- Calculer la mensualité maximale. Revenus nets mensuels du foyer × 35 %, moins les mensualités des crédits en cours (auto, consommation…).
- Choisir la durée et le taux. Le simulateur propose le taux moyen du marché pour la durée choisie (3,53 % à 3,72 %), modifiable avec le curseur.
- Ajouter l'assurance emprunteur. Elle est calculée sur le capital initial (0,30 % par an par défaut) et entre dans les 35 %.
- En déduire le capital empruntable. La formule des mensualités constantes donne le montant que cette mensualité rembourse sur la durée choisie.
- Lire le coût et le tableau d'amortissement. Intérêts, assurance et capital restant dû année par année.
Erreurs fréquentes
- Oublier l'assurance emprunteur : elle compte dans les 35 % et réduit d'autant le capital empruntable.
- Compter des revenus irréguliers (primes, revenus locatifs) comme un salaire : les banques n'en retiennent souvent qu'une partie.
- Viser une durée de plus de 25 ans : hors exceptions, la règle HCSF l'interdit, sauf différé dans le neuf (jusqu'à 27 ans).
- Confondre capacité d'emprunt et budget : il faut ajouter l'apport et retirer les frais de notaire et de garantie.
Pour aller plus loin
Les autres simulateurs
FAQ · Capacité d'emprunt et mensualité
Comment calculer sa capacité d'emprunt ?
On part de la mensualité maximale : 35 % des revenus nets mensuels, moins les crédits en cours. On en déduit le capital empruntable avec la formule d'amortissement à mensualités constantes, selon le taux, la durée et l'assurance.
Quelle mensualité pour 200 000 € sur 25 ans ?
Au taux moyen de 3,72 %, un prêt de 200 000 € sur 25 ans coûte environ 1 025 € par mois hors assurance, plus environ 50 € d'assurance à 0,30 %. Il faut alors environ 3 071 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d'endettement.
Faut-il emprunter sur 20 ou 25 ans ?
Sur 25 ans, la mensualité est plus faible et la capacité d'emprunt plus élevée, mais le coût total des intérêts augmente nettement. Comparez les deux durées avec le curseur : le tableau d'amortissement montre la part d'intérêts année par année.
L'assurance emprunteur compte-t-elle dans les 35 % ?
Oui. Le taux d'effort retenu par le HCSF inclut l'assurance emprunteur. Une délégation d'assurance moins chère que le contrat de la banque augmente donc directement votre capacité d'emprunt.
Quel salaire pour emprunter 250 000 € ?
Sur 25 ans au taux moyen de 3,72 %, avec une assurance à 0,30 %, la mensualité est d'environ 1 344 €. Pour rester sous 35 % d'endettement, il faut environ 3 840 € de revenus nets mensuels, sans autre crédit.
Quelle est la durée maximale d'un prêt immobilier en 2026 ?
25 ans selon la règle du HCSF, portée à 27 ans dans le neuf (VEFA, construction) lorsque le prêt comporte un différé d'amortissement pendant les travaux.
Le taux d'endettement de 35 % est-il obligatoire ?
C'est la norme du Haut Conseil de stabilité financière, juridiquement contraignante pour les banques depuis 2022. Elles peuvent toutefois y déroger pour 20 % de leurs nouveaux crédits immobiliers, en priorité pour la résidence principale et les primo-accédants.
BLG Immobilier — Spécialiste de l'immobilier neuf depuis 2002
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