Simulateur de plus-value immobilière 2026 : combien d'impôt sur votre vente ?

En bref

En 2026, la plus-value réalisée en vendant une résidence secondaire, un logement loué ou un terrain supporte l'impôt sur le revenu de 19 % et 17,2 % de prélèvements sociaux, taux maintenu par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 ; la résidence principale est exonérée. Des abattements pour durée de détention l'effacent après 22 ans pour l'impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux, et une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Exemple : une résidence secondaire achetée 200 000 € en 2012 et revendue 350 000 € en 2026 coûte 24 555 € d'impôts.

Mis à jour le 26/10/2026 · Sources : service-public.gouv.fr, fiche F10864, BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-20, abattements, BOFiP BOI-RFPI-TPVIE-20, surtaxe

Type de bien, prix et dates d'achat et de vente, frais et travaux : le simulateur calcule la plus-value, les abattements pour durée de détention, l'impôt, les prélèvements sociaux, la surtaxe et votre net vendeur.

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Votre plus-value immobilière 2026

Impôts sur la plus-value

Plus-value brute

Net vendeur

Le détail du calcul

Exonérations à connaître

Résidence principale : exonérée, y compris si vous l'avez quittée et la vendez dans un délai normal (en principe un an).
Première vente d'un logement autre que la résidence principale : exonérée à proportion du prix réinvesti dans les 24 mois pour acheter votre résidence principale, si vous n'en étiez pas propriétaire depuis 4 ans.
Retraités et invalides modestes : non soumis à l'IFI et revenu fiscal de référence 2024 au plus égal à 12 793 € pour une part (+ 3 428 € par demi-part).
Autres cas : prix de vente jusqu'à 15 000 €, vente à un organisme de logement social jusqu'au 31/12/2027 ; terrains à bâtir en zone tendue : abattement exceptionnel de 60 à 85 % (promesses signées jusqu'en 2027), non calculé ici.

Réinvestir le prix de vente dans le neuf

Frais de notaire réduits, logement aux normes RE2020, dispositif Jeanbrun ou location meublée : nos conseillers vous présentent les programmes neufs adaptés à votre projet de réinvestissement.

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Simulation indicative qui ne constitue pas un conseil fiscal ou notarial : elle applique les barèmes et abattements officiels en vigueur au 26/10/2026 (code général des impôts, service-public.gouv.fr, BOFiP) avec des simplifications affichées. Faites établir le calcul définitif par un notaire ou un conseiller.

Plus-value immobilière : ce qui est taxé en 2026

La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix de revient : prix d'achat, frais d'acquisition (réels ou 7,5 %) et travaux (réels ou 15 % après 5 ans). Elle supporte l'impôt sur le revenu de 19 % et les prélèvements sociaux de 17,2 %, taux maintenu par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026.

Des abattements pour durée de détention la réduisent à partir de la 6e année : exonération d'impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans. Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable par vendeur, une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute (sauf terrains à bâtir). La résidence principale est toujours exonérée.

Sources : articles 150 U à 150 VH, 200 B et 1609 nonies G du CGI, fiche F10864 de service-public.gouv.fr, BOFiP BOI-RFPI-PVI et BOI-RFPI-TPVIE.

Barèmes et chiffres clés 2026

Abattements pour durée de détention

Abattement cumulé selon les années pleines de détention (article 150 VC du CGI)
Détention	Impôt sur le revenu (19 %)	Prélèvements sociaux
Jusqu'à 5 ans	0,00 %	0,00 %
6 ans	6,00 %	1,65 %
10 ans	30,00 %	8,25 %
15 ans	60,00 %	16,50 %
21 ans	96,00 %	26,40 %
22 ans	100,00 %	28,00 %
25 ans	100,00 %	55,00 %
30 ans	100,00 %	100,00 %

Surtaxe sur les plus-values de plus de 50 000 €

Article 1609 nonies G : PV = plus-value imposable à l'impôt par vendeur ; terrains à bâtir exclus
Plus-value imposable	Montant de la surtaxe
De 50 001 à 60 000 €	2 % × PV − (60 000 − PV) × 0,05
De 60 001 à 100 000 €	2 % × PV
De 100 001 à 110 000 €	3 % × PV − (110 000 − PV) × 0,10
De 110 001 à 150 000 €	3 % × PV
De 150 001 à 160 000 €	4 % × PV − (160 000 − PV) × 0,15
De 160 001 à 200 000 €	4 % × PV
De 200 001 à 210 000 €	5 % × PV − (210 000 − PV) × 0,20
De 210 001 à 250 000 €	5 % × PV
De 250 001 à 260 000 €	6 % × PV − (260 000 − PV) × 0,25
Plus de 260 000 €	6 % × PV

Exemples chiffrés

Exemple 1 — résidence secondaire détenue 14 ans. Achat 200 000 € + forfaits de 15 000 € (frais) et 30 000 € (travaux) = 245 000 € ; vente 350 000 € : plus-value de 105 000 €. Abattements de 54 % et 14,85 % : impôt 9 177 € + prélèvements sociaux 15 378 € = 24 555 €.

Exemple 2 — logement loué détenu 25 ans. Plus-value de 153 000 €, exonérée d'impôt (plus de 22 ans) ; prélèvements sociaux sur 68 850 € après abattement de 55 % : 11 842 €.

Exemple 3 — location meublée (LMNP), 40 000 € d'amortissements. Achat 180 000 € en 2016, vente 220 000 € en 2026 : les amortissements réduisent le prix de revient à 153 500 €, d'où une plus-value de 66 500 € au lieu de 26 500 € sans réintégration, et 19 339 € d'impôts.

Comment fonctionne ce calcul

Vérifier les exonérations. Résidence principale, première cession avec remploi, retraité modeste, prix de vente jusqu'à 15 000 €.
Calculer le prix de revient. Prix d'achat + frais (réels ou 7,5 %) + travaux (réels ou 15 % après 5 ans), moins les amortissements en LMNP.
Calculer la plus-value brute. Prix de vente net des frais payés par le vendeur, moins le prix de revient.
Appliquer les abattements. Selon les années pleines de détention : exonération d'impôt à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans.
Calculer les impôts. 19 % et 17,2 % sur les plus-values imposables, plus la surtaxe au-delà de 50 000 € par vendeur.

Erreurs fréquentes

Oublier les forfaits : 7,5 % de frais d'acquisition et, après 5 ans, 15 % de travaux, sans justificatif.
Compter les années à l'année civile : la détention se décompte de date à date, quelques jours peuvent faire gagner une année d'abattement.
Appliquer 18,6 % de prélèvements sociaux : les plus-values immobilières restent à 17,2 % en 2026.
Oublier la réintégration des amortissements LMNP pour une vente depuis le 15 février 2025.

Pour aller plus loin

Les autres simulateurs

Score de financementLe parcours complet en quelques questions : score sur 100, budget neuf, PTZ et programmes compatibles dans votre ville. Capacité d'emprunt et mensualitéCombien emprunter avec vos revenus, et quelle mensualité pour un montant donné (tableau d'amortissement). PTZ 2026Éligibilité, tranche, montant, durée et différé du prêt à taux zéro selon la zone de la commune. TVA 5,5 % dans le neufQuartiers prioritaires de la commune, plafonds de ressources et de prix 2026, économie face à la TVA à 20 %. Jeanbrun (bailleur privé)Investissement locatif neuf : amortissement, loyer plafond, avantage fiscal et effort d'épargne mensuel. LMNP : micro-BIC ou réelLocation meublée : micro-BIC ou réel sur 10 ans, amortissements, rentabilité nette et plus-value. LMP ou LMNP : statutStatut LMP ou LMNP : les deux conditions, cotisations sociales estimées, déficit et plus-values. MalrauxRéduction d'impôt de 22 ou 30 % des travaux de restauration, année par année avec les reports. Monuments historiquesTravaux déduits du revenu global, monument loué ou occupé, économie d'impôt au barème 2026. PER : économie d'impôtPlafond de déduction 2026, économie d'impôt au barème et fiscalité à la sortie du plan d'épargne retraite. Prêt relais et PTZ lisséAcheter avant de vendre : prêt relais, son coût et crédit principal lissé avec ou sans PTZ. Logement intermédiaire (LLI)TVA à 10 % réservée aux sociétés : accès, économie, loyer plafond et rendement. LLI ou JeanbrunLogement intermédiaire ou Jeanbrun : le dispositif ouvert selon votre façon d'acheter. Denormandie (ancien rénové)Ancien avec travaux : commune éligible, réduction de 12 à 21 % et loyer plafond. Impôt sur le revenu 2026Impôt 2026 au barème officiel : parts, quotient familial, décote, tranche marginale et taux moyen. Tranche marginale d'imposition (TMI)Votre tranche marginale, votre taux moyen et la marge avant la tranche suivante. Nombre de parts fiscalesParts de quotient familial détaillées : enfants, garde alternée, case T, invalidité, plafonds. IFI 2026Patrimoine immobilier net taxable, seuil de 1,3 M€, barème, décote et dons. Salaire brut en netNet avant impôt, net imposable, prélèvement à la source et net perçu selon le statut. Rachat d'assurance-vieGains imposables d'un rachat, abattement après 8 ans, impôt, prélèvements sociaux et net perçu. Donation : droits et abattementsAbattements, nue-propriété, don familial et droits de donation selon le lien de parenté. Droits de successionPart de chaque héritier, abattements, droits de succession et fiscalité de l'assurance-vie. Frais de notaire neufFrais de notaire réduits du neuf comparés à l'ancien, et économie réalisée pour votre budget.

Questions fréquentes

FAQ · Plus-value immobilière

Comment se calcule la plus-value immobilière ?

Prix de vente (net des frais payés par le vendeur) moins prix de revient : prix d'achat, frais d'acquisition (réels ou forfait de 7,5 % pour un achat) et travaux (réels ou forfait de 15 % du prix après 5 ans de détention, sauf terrain). Des abattements pour durée de détention réduisent ensuite la plus-value imposable.

Au bout de combien de temps la plus-value est-elle exonérée ?

Après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu (abattement de 6 % par an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e) et après 30 ans pour les prélèvements sociaux (1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, 9 % par an ensuite). Les années se comptent de date à date.

Quels impôts paie-t-on sur une plus-value immobilière en 2026 ?

L'impôt sur le revenu au taux de 19 % et les prélèvements sociaux de 17,2 % : la hausse de la CSG à 18,6 % décidée par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 ne s'applique pas aux plus-values immobilières. S'y ajoute une surtaxe de 2 à 6 % si la plus-value imposable dépasse 50 000 €.

Comment fonctionne la surtaxe sur les plus-values élevées ?

Elle frappe la plus-value imposable à l'impôt (après abattement) de plus de 50 000 € par vendeur : de 2 % à 6 % dès le premier euro, avec un lissage à l'entrée de chaque tranche. Pour 105 000 €, elle est de 2 650 €. Les terrains à bâtir n'y sont pas soumis.

En LMNP, les amortissements sont-ils réintégrés à la revente ?

Oui, pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025 : le prix d'achat est diminué des amortissements déduits au régime réel, ce qui augmente la plus-value. Les résidences étudiantes, seniors et les EHPAD échappent à cette réintégration.

Qui paie l'impôt sur la plus-value et quand ?

Le notaire calcule l'impôt, dépose la déclaration et le paie lors de la signature de l'acte de vente, en le retenant sur le prix. Vous percevez le prix net de ces impôts ; la plus-value se reporte ensuite sur votre déclaration de revenus, sans nouvel impôt.

BLG Immobilier — Spécialiste de l'immobilier neuf depuis 2002

BLG Immobilier est une agence immobilière spécialisée dans l'immobilier neuf en France depuis 2002. Avec des milliers de logements neufs disponibles et 500 promoteurs partenaires, BLG Immobilier accompagne acheteurs, investisseurs et primo-accédants dans leurs projets d'achat immobilier neuf.

Nos conseillers vous accompagnent sur les solutions en vigueur : LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), PTZ (Prêt à Taux Zéro), TVA réduite 5,5 %, résidences gérées et le dispositif Jeanbrun / statut du bailleur privé.

BLG Immobilier dispose de plusieurs implantations, notamment à Paris et Annecy. Membre de l'ACRIN, nous intervenons sur l'ensemble du territoire français, dans les grandes villes comme dans les villes moyennes et les communes de banlieue.

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