Deux T2 de 45 m², même statut du bailleur privé, location nue sur 9 ans. En zone A bis, le plafond intermédiaire 2026 atteint 19,71 €/m². En zone B1, il tombe à 11,80 €/m². Avec le coefficient de surface, l’écart se situe autour de 400 € par mois, soit près de 4 800 € par an. Ce n’est pas le promoteur qui fixe cet écart : c’est le classement ABC de la commune.
Le dispositif Jeanbrun (Relance logement) s’applique aux logements collectifs acquis neufs ou en VEFA entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, partout en France, métropole et DROM. La zone ne « ferme » pas le marché. Elle fixe deux barèmes : le loyer maximal et le revenu fiscal de référence du locataire. Sans ces deux plafonds tenus, l’amortissement saute.
Chez BLG Immobilier, la question n’est donc pas « dans quelle ville investir ». C’est : ce plafond tient-il face au prix du neuf, à la demande locative réelle, et au vivier de locataires éligibles.
La zone fixe-t-elle vraiment le loyer, ou seulement le plafond ?
Le loyer de marché peut être au-dessus ou en dessous du plafond. Le Jeanbrun, lui, ne retient que le plafond. Location nue, résidence principale, dans les 12 mois de l’achèvement ou de l’acquisition. Trois niveaux : intermédiaire, social, très social. Taux d’amortissement : 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % sur la part amortissable (hors foncier forfaitaire de 20 %), dans la limite de 8 000 € par an et par foyer, majorée si une part suffisante des loyers est sociale ou très sociale.
Les plafonds de loyer intermédiaire 2026, publiés par Service-public, sont les suivants (métropole, €/m²/mois hors charges) :
| Zone | Plafond 2026 | Loyer indicatif T2 45 m²* | Exemples de marchés |
|---|---|---|---|
| A bis | 19,71 € | ≈ 995 € | Paris et proche couronne |
| A | 14,64 € | ≈ 739 € | Lyon, Marseille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Lille, Montpellier |
| B1 | 11,80 € | ≈ 596 € | Rennes, Grenoble, Strasbourg, Dijon, agglomérations tendues |
| B2 et C (sur agrément) | 10,26 € | ≈ 518 € | Villes moyennes et reste du territoire |
\*Calcul indicatif avec le coefficient de surface `min(1,20 ; 0,7 + 19/S)`. Pour 45 m², S = 45 → coefficient ≈ 1,12. Les petites surfaces sont majorées, les grandes sont écrêtées. Ce n’est pas un loyer de marché, ni une promesse de remplissage.
Le classement officiel des communes est celui de l’arrêté du 5 juillet 2024. Une métropole n’est pas un bloc unique : la ville-centre peut être en A, une commune de première couronne en B1. Vérifiez la commune, pas le nom de l’agglomération.
Trois filtres, dans cet ordre :
- Le plafond est-il tenable au regard du prix d’achat du neuf ? Un T2 à 5 500 €/m² en zone A et un T2 à 3 800 €/m² en B1 ne se comparent pas au même loyer. Le cash-out (apport, notaire réduit, appels de fonds, intercalaires) reste le même mécanisme VEFA, quel que soit le code postal.
- Le marché local absorbe-t-il un loyer plafonné ? Si le marché libre est déjà sous le plafond, le Jeanbrun n’écrête rien. Si le marché est très au-dessus, vous acceptez un loyer inférieur en échange de l’amortissement.
- Y a-t-il du collectif neuf éligible ? Maison individuelle exclue. Résidence services et meublé : autre régime, pas ce statut.
Le tableau ci-dessus n’est pas un classement de villes à acheter. C’est un cluster de plafonds. Pour voir les programmes collectifs effectivement commercialisés, le plus simple reste de parcourir les programmes neufs puis de recouper la commune avec le zonage.
Le locataire éligible existe-t-il sur ce marché ?
Le loyer n’est que la moitié du verrou. L’autre moitié, ce sont les ressources du locataire, appréciées à la signature du bail (revenu fiscal de référence, en pratique N-2). Plafonds 2026 en location intermédiaire, métropole :
| Composition du foyer | A bis | A | B1 | B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 € | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € |
| Couple | 66 276 € | 66 276 € | 48 268 € | 43 439 € |
| + 1 personne à charge | 86 878 € | 79 666 € | 58 043 € | 52 239 € |
| + 2 personnes à charge | 103 727 € | 95 427 € | 70 073 € | 63 066 € |
Écart concret : une personne seule passe de 44 344 € en A à 36 144 € en B1. Soit 8 200 € de RFR en moins. Un couple avec deux personnes à charge : 95 427 € en A contre 70 073 € en B1. Ce n’est pas un détail de notice. C’est le vivier.
Social et très social : barèmes Loc’Avantages, amortissement plus élevé, vivier plus étroit. Le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal, ni un parent ou allié jusqu’au 2e degré.
Avant d’acheter, trois questions de terrain :
- Combien de ménages de la commune sont sous le plafond de ressources, et cherchent vraiment un T2 / T3 nu ?
- Le loyer plafonné reste-t-il attractif face au parc existant (charges comprises, DPE, stationnement) ?
- En cas de turnover, le délai de relocation tient-il les 9 ans d’engagement ? Un mois vide n’annule pas le statut. Une vacance répétée, si, elle, pèse sur la trésorerie — l’amortissement ne paie pas le crédit.
La surface change le plafond réel (coefficient) et la liquidité. Un studio « passe » souvent le coefficient. Un grand T4 plafonné peut rester hors marché. Le cluster utile n’est pas la ville : c’est zone × surface × niveau de loyer.
Le neuf collectif est-il assez liquide pour tenir 9 ans ?
Neuf ans, c’est long. L’option d’amortissement est irrévocable pour le logement. Vous sortez du micro-foncier. Le déficit foncier de droit commun reste plafonné à 10 700 € d’imputation sur le revenu global (hors intérêts d’emprunt, reportables). Ce n’est pas un rendement : c’est une base imposable qui baisse, selon la TMI et selon que charges + amortissement mangent réellement les loyers.
Liquidité, trois couches :
1. Pendant la VEFA. Appels de fonds, intérêts intercalaires, date de livraison. Un glissement de six mois décale le premier loyer, pas le crédit. La commune ne change rien à ce calendrier.
2. À la mise en location. 12 mois pour louer. Diagnostic, état des lieux, sélection du locataire dans les plafonds. Un bien livré en juillet dans une ville étudiante n’a pas le même timing qu’un T3 familial livré en novembre.
3. À la revente. Les amortissements déduits minorent le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value. Neuf ans minimum. Si vous vendez avant, l’avantage est repris. La zone A bis se revend souvent plus vite. Elle n’est pas « meilleure » fiscalement : le plafond de loyer est plus haut, le prix d’entrée aussi.
Le meublé (BIC, amortissement comptable) n’est pas le Jeanbrun. Nu plafonné d’un côté, meublé de l’autre : deux impôts, deux contraintes. Le détail est dans Jeanbrun ou location meublée. Mélanger les deux sur le même bien, c’est sortir du statut.
Limites, sans spoiler marketing :
- B2 et C : plafond plus bas, et souvent agrément. Ne pas acheter « parce que c’est moins cher au m² » sans vérifier le texte applicable à la commune.
- DROM : autre grille de loyer (autour de 12,21 €/m² en 2026 pour plusieurs territoires). Même logique, autres chiffres.
- Assouplissements en discussion (travaux dans l’ancien, maisons individuelles) : ils ne changent pas le neuf collectif. On raisonne sur le texte en vigueur, vérifié le 21 juillet 2026 sur Service-public.
FAQ
Toutes les communes sont-elles éligibles ? Collectif neuf ou VEFA, 21 février 2026 – 31 décembre 2028, métropole et DROM. Les plafonds, eux, dépendent de la zone ABC. En B2 et C, le plafond intermédiaire est plus bas et peut être soumis à agrément.
Comment connaître la zone d’une commune ? Arrêté du 5 juillet 2024. Une métropole mélange souvent plusieurs zones : on prend la commune (voire l’arrondissement à Paris, Lyon, Marseille), pas le nom de l’agglomération.
Le plafond de 19,71 €/m² en A bis est-il le loyer que je vais encaisser ? Non. C’est un maximum hors charges, ensuite modulé par le coefficient de surface. Le loyer réel dépend du marché, de l’état du bien et de la solvabilité du locataire éligible. Rien n’oblige le marché à coller au plafond.
Puis-je louer meublé en Jeanbrun ? Non. L’engagement porte sur une location nue, résidence principale, 9 ans. Le meublé relève d’un autre régime (BIC). Voir la comparaison Jeanbrun ou meublé.
L’amortissement est-il plafonné ? Oui. 8 000 € par an et par foyer en intermédiaire, jusqu’à 10 000 € ou 12 000 € si une part suffisante des loyers amortis est sociale ou très sociale. L’avantage n’entre pas dans le plafonnement global des niches. Il n’est pas cumulable, sur le même logement, avec Denormandie.
Le bon ordre n’est pas « choisir une ville, puis le dispositif ». C’est : tenabilité du plafond × vivier de locataires × neuf collectif finançable. BLG Immobilier aligne ensuite le programme, la surface et le calendrier VEFA. Pour filtrer les opérations en cours, consultez les programmes neufs ou repartez du guide Jeanbrun 2026.
