Simulateur LMP : loueur en meublé professionnel ou LMNP en 2026 ?
En bref
Vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) si les recettes meublées de votre foyer dépassent 23 000 € par an et sont supérieures à ses autres revenus d'activité (salaires, pensions, bénéfices professionnels) ; sinon, vous êtes LMNP. Le LMP paie des cotisations sociales d'indépendant (sur le bénéfice abattu de 26 %) au lieu des 18,6 % de prélèvements sociaux, mais impute son déficit sur le revenu global sans limite et peut être exonéré de plus-value après 5 ans d'activité si ses recettes restent sous 90 000 €.
Recettes meublées, autres revenus d'activité du foyer, régime fiscal : le simulateur vérifie les deux conditions du statut LMP et chiffre la différence avec le LMNP sur votre exemple.
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Votre statut de loueur en meublé
Comparaison sur votre exemple (une année)
| Résultat fiscal | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu | ||
| Prélèvements sociaux (18,6 %) ou cotisations SSI (estimation) | ||
| Déficit | ||
| Total |
Détail des cotisations estimées
Barème 2026 des artisans et commerçants (Urssaf), plafond de la sécurité sociale 48 060 €, cotisations minimales comprises ; l'impôt sur le revenu porte sur le bénéfice diminué des cotisations déductibles (CSG-CRDS non déductible : 2,9 %). Estimation hors régularisation, option micro-entrepreneur ou régime général : le montant réel est calculé par l'Urssaf.
Ce que change le statut LMP
- Cotisations sociales : affiliation à la sécurité sociale des indépendants (cotisations sur le bénéfice abattu de 26 %, minimum dû même sans bénéfice) au lieu des prélèvements sociaux de 18,6 % ; en contrepartie, des droits à la retraite.
- Déficit : imputable sur le revenu global sans limite, contre un report sur les seuls revenus meublés pendant 10 ans en LMNP.
- Plus-values : régime professionnel ; après 5 ans d'activité, . La réintégration des amortissements de la loi de finances 2025 vise les plus-values des particuliers (LMNP).
- IFI : exonération possible des locaux loués si les recettes dépassent 23 000 € et plus de la moitié des revenus d'activité du foyer.
Simulation indicative qui ne constitue pas un conseil fiscal ni juridique : l'éligibilité s'apprécie au cas par cas (adresse du programme, situation du foyer, date du permis de construire). Faites valider votre projet par le promoteur, un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine. Paramètres vérifiés le 14/10/2026.
LMP ou LMNP : les deux conditions du loueur professionnel
Vous êtes loueur en meublé professionnel lorsque, au niveau du foyer fiscal, les recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an et sont supérieures aux autres revenus d'activité du foyer (salaires, pensions, bénéfices professionnels). Les recettes s'entendent charges comprises ; la première année, elles sont ramenées à douze mois.
Le statut est automatique : il ne se choisit pas. Il ouvre l'imputation des déficits sur le revenu global et le régime des plus-values professionnelles, mais entraîne l'affiliation à la sécurité sociale des indépendants. Le simulateur compare, sur votre exemple, l'impôt et les prélèvements sociaux du LMNP avec l'impôt et les cotisations estimées du LMP.
Sources : article 155 du code général des impôts et BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-10, BOI-BIC-DEF-20-20, article L. 611-1 du code de la sécurité sociale, barème 2026 de l'Urssaf, fiche F34102 de service-public.gouv.fr.
Barèmes et chiffres clés 2026
LMNP ou LMP : ce qui change
| Règle | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Conditions | Recettes ≤ 23 000 € ou ≤ autres revenus d'activité | Recettes > 23 000 € et > autres revenus d'activité |
| Charges sociales | Prélèvements sociaux 18,6 % | Cotisations d'indépendant (minimum dû) |
| Déficit | Sur les revenus meublés des 10 années suivantes | Sur le revenu global, sans limite |
| Plus-value | Régime des particuliers, amortissements réintégrés | Professionnelle ; exonération totale après 5 ans si recettes < 90 000 €, partielle jusqu'à 126 000 € |
| IFI | Biens taxables | Exonération possible des locaux loués |
Exemples chiffrés
Exemple 1 — LMP. Un couple perçoit 30 000 € de loyers meublés par an et 25 000 € de pensions de retraite. Les recettes dépassent 23 000 € et sont supérieures aux autres revenus d'activité : le foyer est loueur professionnel, affilié à la sécurité sociale des indépendants.
Exemple 2 — LMNP. Mêmes 30 000 € de loyers, mais 40 000 € de salaires : la seconde condition n'est pas remplie, le foyer reste loueur non professionnel (prélèvements sociaux de 18,6 %, déficit reportable sur les seuls revenus meublés).
Comment fonctionne ce calcul
- Additionner les recettes meublées du foyer. Loyers charges comprises, de toutes les locations meublées du foyer fiscal (ramenés à 12 mois la première année).
- Comparer au seuil de 23 000 €. Première condition du statut professionnel.
- Comparer aux autres revenus d'activité. Salaires, pensions, bénéfices professionnels nets du foyer : deuxième condition.
- Chiffrer les deux statuts. Impôt et prélèvements sociaux en LMNP ; impôt et cotisations estimées (barème Urssaf 2026) en LMP.
Erreurs fréquentes
- Croire que le statut se choisit : il s'applique automatiquement dès que les deux conditions sont remplies.
- Oublier que les pensions de retraite comptent dans les autres revenus d'activité.
- Sous-estimer les cotisations minimales du LMP, dues même sans bénéfice.
- Raisonner seul alors que les recettes s'apprécient au niveau du foyer fiscal.
Pour aller plus loin
Les autres simulateurs
FAQ · LMP ou LMNP : statut
Quelles sont les conditions pour être LMP ?
Deux conditions cumulatives, appréciées au niveau du foyer fiscal : des recettes de location meublée supérieures à 23 000 € par an, et supérieures aux autres revenus d'activité du foyer (salaires, pensions et retraites, bénéfices industriels, commerciaux, agricoles ou non commerciaux). Sinon, vous êtes loueur non professionnel (LMNP).
Quelles cotisations sociales paie un LMP ?
Le loueur professionnel est affilié à la sécurité sociale des indépendants : il paie des cotisations (maladie, retraite, invalidité, allocations familiales, CSG-CRDS) sur son bénéfice abattu de 26 %, au lieu des prélèvements sociaux de 18,6 %. Des cotisations minimales sont dues même sans bénéfice. Le simulateur les estime avec le barème 2026 de l'Urssaf.
Le déficit LMP est-il déductible du revenu global ?
Oui : le déficit d'un loueur en meublé professionnel s'impute sur le revenu global sans limitation de montant, alors qu'en LMNP il ne s'impute que sur les revenus de location meublée des 10 années suivantes.
Comment sont imposées les plus-values en LMP ?
Selon le régime des plus-values professionnelles, à court et long terme. Après 5 ans d'activité, la plus-value peut être exonérée totalement si les recettes sont inférieures à 90 000 €, partiellement jusqu'à 126 000 € (article 151 septies du CGI).
Le statut LMP exonère-t-il d'IFI ?
Les locaux loués peuvent être exonérés d'impôt sur la fortune immobilière si les recettes du foyer dépassent 23 000 € et représentent plus de la moitié de ses revenus d'activité (article 975 du CGI).
Comment passer de LMNP à LMP ?
Il n'y a pas d'option : dès que les deux conditions sont remplies, vous devenez loueur professionnel et êtes affilié à la sécurité sociale des indépendants. Si l'une d'elles n'est plus remplie, vous redevenez LMNP.
Un LMP cotise-t-il pour sa retraite ?
Oui : les cotisations d'indépendant ouvrent des droits à la retraite de base et complémentaire, contrairement aux prélèvements sociaux de 18,6 % payés en LMNP.
BLG Immobilier — Spécialiste de l'immobilier neuf depuis 2002
BLG Immobilier est une agence immobilière spécialisée dans l'immobilier neuf en France depuis 2002. Avec des milliers de logements neufs disponibles et 500 promoteurs partenaires, BLG Immobilier accompagne acheteurs, investisseurs et primo-accédants dans leurs projets d'achat immobilier neuf.
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