Simulateur Denormandie : votre réduction d'impôt dans l'ancien rénové
En bref
Le Denormandie donne une réduction d'impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix d'un logement ancien et de ses travaux (location de 6, 9 ou 12 ans), dans la limite de 300 000 € et 5 500 €/m², pour un achat jusqu'au 31/12/2027. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total et le logement se situer dans l'une des 2 331 communes éligibles (arrêté du 26 mars 2019 ou opération de revitalisation de territoire). Loyers et ressources des locataires sont plafonnés comme en Pinel.
Commune, prix d'achat, travaux, surface et durée de location : vérifiez l'éligibilité et estimez la réduction d'impôt et le loyer plafond.
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Votre réduction Denormandie
Réduction année par année
| Année | Réduction d'impôt |
|---|
Les conditions du Denormandie
- Achat : logement ancien acquis jusqu'au 31/12/2027, dans une commune éligible.
- Travaux : au moins 25 % du coût total, facturés par une entreprise, achevés au plus tard le 31 décembre de la 2e année après l'achat, avec une amélioration énergétique (consommation inférieure à 331 kWh/m²/an et gain de 20 à 30 %, ou 2 types de travaux sur 5).
- Location : nue, en résidence principale, 6, 9, 12 ans, sous plafonds de loyer et de ressources, dans l'année qui suit les travaux.
- Non cumulable avec le dispositif Jeanbrun pour un même logement.
Combinez avec un investissement dans le neuf
Un logement neuf à louer complète une stratégie de défiscalisation : amortissement déductible des revenus fonciers avec le dispositif Jeanbrun, ou loyers peu imposés en location meublée (LMNP). Nos conseillers vous présentent les programmes adaptés à votre situation.
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Simulation indicative qui ne constitue pas un conseil fiscal ni juridique : l'éligibilité s'apprécie au cas par cas (adresse du programme, situation du foyer, date du permis de construire). Faites valider votre projet par le promoteur, un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine. Paramètres vérifiés le 14/10/2026.
Barèmes et chiffres clés 2026
Taux et réduction maximale
| Engagement | Taux | Étalement | Réduction maximale |
|---|---|---|---|
| 6 ans | 12 % | 2 % par an | 36 000 € |
| 9 ans | 18 % | 2 % par an | 54 000 € |
| 12 ans | 21 % | 2 % par an pendant 9 ans, puis 1 % par an | 63 000 € |
Loyers plafonds 2026
| Zone | € / m² | Pour 45 m² |
|---|---|---|
| A bis | 19,71 € | 993,38 € |
| A | 14,64 € | 737,86 € |
| B1 | 11,80 € | 594,72 € |
| B2 et C | 10,26 € | 517,10 € |
Ressources maximales des locataires
| Foyer | A bis | A | B1 | B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 | 44 344 | 36 144 | 32 530 |
| Couple | 66 276 | 66 276 | 48 268 | 43 439 |
| + 1 personne à charge | 86 878 | 79 666 | 58 043 | 52 239 |
| + 2 personnes à charge | 103 727 | 95 427 | 70 073 | 63 066 |
| + 3 personnes à charge | 123 415 | 112 968 | 82 432 | 74 189 |
| + 4 personnes à charge | 138 874 | 127 122 | 92 900 | 83 611 |
Exemples chiffrés
Exemple 1 — éligible. Appartement de 55 m² acheté 120 000 € dans une commune de l'arrêté de 2019 (zone B1), 50 000 € de travaux : ils représentent 29,4 % du coût total (minimum 25 %). Engagement de 9 ans : 18 % de 170 000 € = 30 600 €, soit 3 400 € par an pendant 9 ans. Loyer plafond : 681,45 € par mois.
Exemple 2 — travaux insuffisants. Logement à 150 000 € avec 30 000 € de travaux : 16,7 % du coût total, sous le minimum de 25 %. Il faudrait 20 000 € de travaux en plus pour être éligible.
Comment fonctionne ce calcul
- Vérifier la commune. Liste de l'arrêté du 26 mars 2019 ou commune signataire d'une opération de revitalisation de territoire (2 331 communes dans le simulateur).
- Vérifier la part des travaux. Travaux ≥ 25 % du coût total (prix d'achat + travaux), facturés par une entreprise, avec une amélioration énergétique.
- Calculer la base. Prix d'achat + travaux, dans la limite de 300 000 € et de 5 500 € par m².
- Appliquer le taux. 12 % (6 ans), 18 % (9 ans) ou 21 % (12 ans), à raison de 2 % par an (1 % par an de la 10e à la 12e année).
- Vérifier le loyer plafond. Plafond au m² de la zone × (0,7 + 19 / surface, 1,2 au plus) × surface.
Erreurs fréquentes
- Compter les travaux réalisés soi-même : seuls les travaux facturés par une entreprise sont retenus.
- Oublier la condition énergétique : les travaux doivent améliorer la performance du logement.
- Espérer un report : la part de réduction qui dépasse l'impôt de l'année est perdue.
- Cumuler avec Jeanbrun sur le même logement : c'est l'un ou l'autre.
Pour aller plus loin
Les autres simulateurs
FAQ · Denormandie (ancien rénové)
Jusqu'à quand le Denormandie est-il ouvert ?
Pour les logements achetés jusqu'au 31/12/2027 (article 199 novovicies du CGI, prolongé par la loi du 9 avril 2024). La loi de finances pour 2026 ne l'a pas modifié.
Quelles communes sont éligibles au Denormandie ?
Les communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est particulièrement marqué, listées par l'arrêté du 26 mars 2019, et toutes les communes qui ont signé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT). Le simulateur contient ces deux listes, mises à jour à partir des données officielles.
Quel montant de travaux faut-il ?
Au moins 25 % du coût total de l'opération (prix d'achat + travaux), facturés par une entreprise : pour un logement acheté 120 000 €, au moins 40 000 € de travaux. Les travaux doivent améliorer la performance énergétique et être achevés au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant l'achat.
Quel est le taux de la réduction Denormandie ?
12 % pour 6 ans de location, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans, calculés sur le prix d'achat et les travaux, dans la limite de 300 000 € et de 5 500 € par m² : soit jusqu'à 63 000 € de réduction sur 12 ans.
Quels plafonds de loyer en Denormandie ?
Ceux du Pinel : en 2026, 14,64 €/m² en zone A, 11,80 € en B1 et 10,26 € en B2 et C, multipliés par le coefficient 0,7 + 19 / surface. Les zones B2 et C sont éligibles en Denormandie.
Denormandie et Jeanbrun sont-ils cumulables ?
Non, pas pour un même logement. Dans l'ancien, le dispositif Jeanbrun exige des travaux d'au moins 30 % du prix ; le Denormandie est une réduction d'impôt, Jeanbrun un amortissement déductible des revenus fonciers.
BLG Immobilier — Spécialiste de l'immobilier neuf depuis 2002
BLG Immobilier est une agence immobilière spécialisée dans l'immobilier neuf en France depuis 2002. Avec des milliers de logements neufs disponibles et 500 promoteurs partenaires, BLG Immobilier accompagne acheteurs, investisseurs et primo-accédants dans leurs projets d'achat immobilier neuf.
Nos conseillers vous accompagnent sur les solutions en vigueur : LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), PTZ (Prêt à Taux Zéro), TVA réduite 5,5 %, résidences gérées et le dispositif Jeanbrun / statut du bailleur privé.
BLG Immobilier dispose de plusieurs implantations, notamment à Paris et Annecy. Membre de l'ACRIN, nous intervenons sur l'ensemble du territoire français, dans les grandes villes comme dans les villes moyennes et les communes de banlieue.