LLI ou Jeanbrun : lequel pour vous ?
En bref
Le logement intermédiaire (LLI) baisse le prix d'achat (TVA à 10 % au lieu de 20 %, engagement de 20 ans) mais il est réservé aux personnes morales. Le dispositif Jeanbrun réduit l'impôt sur les loyers (amortissement de 3,5 % à 5,5 % de 80 % du prix, 9 ans) et s'applique à un achat en direct : un particulier en direct n'a donc accès qu'à Jeanbrun. Via une SCI à l'impôt sur le revenu, aucun texte n'interdit le cumul, mais l'administration ne l'a pas confirmé : rescrit conseillé.
Trois questions pour savoir lequel des deux dispositifs vous est ouvert, et si les combiner est envisageable.
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Le dispositif adapté à votre situation
Dispositif Jeanbrun
Amortissement de 3,5 % à 5,5 % de 80 % du prix, déduit des revenus fonciers (8 000 € par an au plus en intermédiaire), location nue 9 ans. Achat en direct ou via une société non soumise à l'IS.
Simuler mon avantage JeanbrunLogement intermédiaire (LLI)
TVA à 10 % au lieu de 20 % sur le prix, engagement de 20 ans, mêmes plafonds de loyer et de ressources. Réservé aux personnes morales (SCI comprises).
Simuler un achat en LLISimulation indicative qui ne constitue pas un conseil fiscal ni juridique : l'éligibilité s'apprécie au cas par cas (adresse du programme, situation du foyer, date du permis de construire). Faites valider votre projet par le promoteur, un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine. Paramètres vérifiés le 14/10/2026.
Barèmes et chiffres clés 2026
LLI et Jeanbrun : les différences
| Critère | Jeanbrun | Logement intermédiaire |
|---|---|---|
| Avantage | Amortissement déduit des revenus fonciers | TVA à 10 % au lieu de 20 % |
| Acheteur | Particulier, ou société non soumise à l'IS | Personne morale uniquement (SCI comprise) |
| Engagement | 9 ans | 20 ans |
| Plafond annuel | 8 000 € à 12 000 € par foyer | — |
| Loyers et ressources | Mêmes plafonds intermédiaires (III de l'article 199 novovicies) | |
| Achats possibles jusqu'au | 31/12/2028 | Pas de date limite d'acquisition dans le texte en vigueur |
Exemple chiffré
Trois situations types, pour un T2 de 45 m² en zone A (loyer plafond commun aux deux dispositifs : 737,86 € par mois) :
- Achat en direct : seul Jeanbrun est possible.
- SCI familiale à l'impôt sur le revenu, détention de 20 ans ou plus : TVA à 10 % possible ; l'amortissement Jeanbrun pour les associés n'est pas exclu par les textes, à faire confirmer par rescrit.
- Société à l'impôt sur les sociétés : TVA à 10 % possible, Jeanbrun impossible (il porte sur les revenus fonciers).
Comment fonctionne ce calcul
- Indiquer votre mode d'achat. En direct, via une SCI à l'impôt sur le revenu, ou via une société à l'impôt sur les sociétés.
- Indiquer votre horizon. Moins ou plus de 20 ans : la durée d'engagement du logement intermédiaire.
- Indiquer votre objectif. Réduire l'impôt sur vos loyers, acheter moins cher, ou constituer un patrimoine.
- Lire le dispositif conseillé. Celui qui vous est ouvert, avec ses conditions, et le lien vers le simulateur chiffré correspondant.
Erreurs fréquentes
- Présenter le cumul LLI + Jeanbrun comme acquis : il n'est confirmé par aucun texte ni commentaire de l'administration.
- Acheter en usufruit pour combiner les deux : Jeanbrun exclut les logements démembrés.
- Choisir le LLI pour réduire son impôt : il baisse le prix, il ne crée pas de déduction.
- Vendre les parts de la SCI avant la fin de la location : l'amortissement Jeanbrun est alors repris.
Pour aller plus loin
Les autres simulateurs
FAQ · LLI ou Jeanbrun
Peut-on cumuler LLI et Jeanbrun ?
Pas pour un achat en direct : le LLI est réservé aux personnes morales. Via une SCI à l'impôt sur le revenu, aucun texte n'interdit d'acheter à TVA 10 % et d'appliquer l'amortissement Jeanbrun, mais l'administration fiscale ne l'a pas confirmé : demandez un rescrit avant de compter sur le cumul. Via une société à l'impôt sur les sociétés, Jeanbrun ne s'applique pas.
Quelle différence entre LLI et Jeanbrun ?
Le LLI baisse le prix d'achat (TVA à 10 % au lieu de 20 %) et engage 20 ans ; Jeanbrun réduit l'impôt sur les loyers grâce à un amortissement déductible et engage 9 ans. Les plafonds de loyer et de ressources des locataires sont les mêmes.
Lequel est le plus intéressant ?
En direct, la question ne se pose pas : seul Jeanbrun est possible. Via une société, le LLI se justifie pour une détention longue (20 ans) ; Jeanbrun convient mieux si vous visez surtout la baisse de l'impôt sur vos revenus fonciers et une durée plus courte.
Le Pinel peut-il encore remplacer ces dispositifs ?
Non : le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. En 2026, l'alternative pour investir dans le neuf est le dispositif Jeanbrun, ou le logement intermédiaire via une société.
Faut-il une SCI pour le dispositif Jeanbrun ?
Non. Jeanbrun s'applique à un achat en direct ; via une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, chaque associé doit conserver ses parts pendant toute la durée de location. Les droits démembrés (usufruit, nue-propriété) sont exclus.
BLG Immobilier — Spécialiste de l'immobilier neuf depuis 2002
BLG Immobilier est une agence immobilière spécialisée dans l'immobilier neuf en France depuis 2002. Avec des milliers de logements neufs disponibles et 500 promoteurs partenaires, BLG Immobilier accompagne acheteurs, investisseurs et primo-accédants dans leurs projets d'achat immobilier neuf.
Nos conseillers vous accompagnent sur les solutions en vigueur : LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), PTZ (Prêt à Taux Zéro), TVA réduite 5,5 %, résidences gérées et le dispositif Jeanbrun / statut du bailleur privé.
BLG Immobilier dispose de plusieurs implantations, notamment à Paris et Annecy. Membre de l'ACRIN, nous intervenons sur l'ensemble du territoire français, dans les grandes villes comme dans les villes moyennes et les communes de banlieue.