La capacité d’endettement est le premier chiffre que la banque regarde avant d’accorder un crédit pour un logement neuf. En 2026, le taux d’effort reste encadré autour de 35 % des revenus, mais le reste à vivre, la durée et le type d’achat (résidence principale ou investissement) pèsent autant que le pourcentage brut.
Comprendre ce plafond évite de viser un programme hors budget, de perdre des frais de dossier, ou de voir un accord de principe refusé au dernier moment.
Qu’est-ce que la capacité d’endettement ?
La capacité d’endettement, c’est le montant maximal de mensualités que vous pouvez rembourser sans dépasser le taux d’effort accepté par les banques. On la calcule à partir de vos revenus nets, des crédits déjà en cours, et d’un reste à vivre jugé suffisant.
Formule de base :
Mensualité max ≈ (revenus mensuels nets × taux d’effort) − autres crédits
Le capital empruntable se déduit ensuite de cette mensualité, selon le taux, la durée et l’assurance emprunteur.
Le taux d’effort 2026 : 35 %, pas un droit automatique
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) fixe un taux d’effort maximal de 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise, pour la grande majorité des crédits immobiliers. Ce n’est pas un droit : la banque peut descendre plus bas selon votre profil.
Exceptions possibles (dans une petite poche de dossiers « dérogatoires ») :
- primo-accédants avec un reste à vivre élevé
- revenus très confortables et épargne significative
- durée plus courte qui réduit le risque
À l’inverse, un taux d’effort à 32–33 % peut déjà être refusé si le reste à vivre est trop juste, si les revenus sont variables, ou si d’autres crédits pèsent.
Quels revenus la banque retient-elle ?
Tout n’entre pas à 100 % dans le calcul.
| Type de revenu | Prise en compte habituelle | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Salaire CDI (période d’essai validée) | 100 % du net | 3 derniers bulletins + avis d’impôt |
| Prime / 13e mois réguliers | Souvent lissé sur 12 mois | Doit être récurrent sur 2–3 ans |
| CDD / intérim | Cas par cas, souvent partiel | Ancienneté et continuité du contrat |
| Indépendant / TNS | Moyenne des 2 ou 3 derniers exercices | Bilan en baisse = abattement |
| Revenus fonciers | Souvent 70–80 % | Charges et vacance locative |
| Pensions / allocations stables | Variable selon l’organisme | Justificatifs à jour |
Les revenus du conjoint sont additionnés si vous empruntez à deux. Un seul emprunteur = seule sa capacité compte, même en couple.
Reste à vivre : le critère qui fait basculer le dossier
Le reste à vivre, c’est ce qui reste une fois la future mensualité et les charges incompressibles payées. Deux foyers à 35 % d’effort ne se valent pas :
- un couple avec 6 000 € de revenus et 2 100 € de mensualité garde un coussin confortable
- un célibataire à 2 000 € avec 700 € de crédit est déjà tendu, surtout avec un enfant
Les banques regardent aussi le reste à vivre par personne du foyer. Un dossier « dans les clous » du 35 % peut être recalé si ce reste à vivre est insuffisant.
Crédits en cours, pension, loyer : ce qui grignote le plafond
Avant même le neuf, tout ceci réduit la capacité :
- crédit conso, auto, renouvelable
- pension alimentaire versée
- parfois le loyer actuel, le temps que vous quittiez le bien (surtout si le logement neuf est en VEFA et livré dans 18–24 mois)
Un crédit conso de 200 €/mois peut faire perdre 30 000 à 45 000 € de capacité d’emprunt sur 20–25 ans. Le solder avant de déposer le dossier est souvent plus rentable qu’un rachat de crédits improvisé.
Immobilier neuf : spécificités qui changent le calcul
Acheter dans le neuf n’est pas le même montage que l’ancien.
Appels de fonds et intérêts intercalaires
En VEFA, vous ne payez pas tout le capital d’un coup. La banque débloque le prêt au fur et à mesure des appels de fonds (réservation, fondations, hors d’eau, livraison…). Tant que le bien n’est pas livré, vous pouvez devoir des intérêts intercalaires en plus d’un loyer. Ce double flux doit entrer dans le reste à vivre, pas seulement la mensualité finale.
Frais de notaire réduits et apport
Dans le neuf, les frais de notaire sont nettement plus bas que dans l’ancien (environ 2–3 % contre 7–8 %). L’apport peut donc se concentrer sur le terrain / le prix, le mobilier, ou le différé d’intérêts. La banque apprécie un apport, mais un primo-accédant avec PTZ et un petit apport n’est pas automatiquement refusé si le reste à vivre tient.
PTZ et mensualité globale
Le Prêt à Taux Zéro ne s’ajoute pas « en plus » du 35 % : la mensualité PTZ + la mensualité du prêt principal doivent rester sous le taux d’effort. L’avantage, c’est que le PTZ n’a pas d’intérêts : à mensualité égale, vous financez plus de capital.
Résidence principale vs investissement locatif
- Résidence principale : la banque retient surtout vos revenus d’activité. PTZ, TVA réduite et exonération temporaire de taxe foncière peuvent améliorer le plan de financement, pas le taux d’effort lui-même.
- Investissement : une partie des loyers futurs peut être intégrée (souvent avec une décote). Le dispositif Jeanbrun, successeur du Pinel, ne relève pas magiquement le 35 % : il joue sur la fiscalité, pas sur le plafond HCSF.
Exemple chiffré (indicatif)
Couple, 4 800 € nets / mois, un crédit auto de 180 €, pas d’autre dette.
- 35 % de 4 800 € = 1 680 €
- moins 180 € de crédit auto = 1 500 € de mensualité max (assurance comprise)
Sur 25 ans, selon le taux et l’assurance, cela correspond souvent à une enveloppe de l’ordre de 250 000 à 320 000 €, hors PTZ. Un PTZ de 30 000 à 50 000 € (selon zone et revenus) peut compléter, à condition que la somme des deux mensualités reste sous le plafond.
Ces ordres de grandeur varient fortement avec le taux du moment, l’âge, le régime d’assurance et la durée. Ce n’est pas une simulation personnalisée.
Comment améliorer sa capacité sans forcer le 35 %
- Allonger un peu la durée (dans la limite des règles, souvent 25 ans, parfois 27 ans pour le neuf) pour baisser la mensualité
- Soldier un crédit conso avant l’offre
- Augmenter l’apport ou mobiliser un don familial documenté
- Emprunter à deux si les deux dossiers sont solides
- Reporter un achat auto qui recréerait une charge
- Faire passer la période d’essai ou produire deux bilans stables (TNS)
Ce qu’il ne faut pas faire : gonfler des revenus exceptionnels, oublier un crédit renouvelable, ou viser un programme dont seuls les intérêts intercalaires font déjà dépasser le reste à vivre.
FAQ
Le 35 % est-il une loi ? C’est une norme du HCSF que les banques appliquent, avec une petite marge de dérogation. Votre établissement peut être plus strict.
L’assurance emprunteur compte-t-elle dans le taux d’effort ? Oui, en principe. Une délégation d’assurance moins chère peut libérer quelques dizaines d’euros de mensualité, donc un peu de capital.
Puis-je racheter mon crédit conso dans le prêt immobilier ? Parfois, mais la banque regarde le nouvel ensemble. Mieux vaut souvent solder le conso à part si l’épargne le permet.
Un refus d’une banque est-il définitif ? Non. Un autre établissement, un apport un peu plus élevé, ou un programme moins cher peut passer. BLG Immobilier peut recalibrer le bien cible avant de relancer.
La VEFA change-t-elle le taux d’effort ? Le plafond reste le même. En revanche, le plan de trésorerie (loyer + intérêts intercalaires) est scruté de plus près.
Faire le point avec BLG Immobilier
Avant de réserver, il vaut mieux caler capacité d’endettement, reste à vivre et plan VEFA sur le bon programme, pas l’inverse. L’équipe BLG Immobilier vous aide à relier votre capacité réelle aux programmes neufs éligibles (PTZ, TVA réduite, garanties du neuf) et à monter un plan de financement cohérent.
Contactez-nous pour une estimation de capacité et une sélection de biens dans votre enveloppe — sans promesse de taux ni de rendement.
*Article pédagogique, à titre indicatif, valable en 2026. Les banques appliquent leurs propres grilles. Aucun chiffre ci-dessus ne constitue un accord de prêt.*
