Simulateur TVA 5,5 % dans le neuf : êtes-vous éligible en 2026 ?
En bref
La TVA à 5,5 % au lieu de 20 % s'applique à l'achat d'un logement neuf en résidence principale situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ou en rénovation urbaine (ANRU), ou à moins de 300 m de leur limite (500 m pour certains quartiers NPNRU), sous plafonds de ressources et de prix. Plafonds 2026 : 38 844 € de revenu fiscal de référence pour une personne seule en zones A bis, A et B1 (33 771 € en B2 et C), et un prix de 5 837 € HT/m² en A bis à 2 857 € HT/m² en C. À prix hors taxes égal, le prix TTC baisse d'environ 12 %.
Quelques questions sur la commune, votre foyer et le logement visé : le simulateur vérifie les quartiers prioritaires de la commune, les plafonds de ressources et de prix 2026, et chiffre votre économie.
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Votre éligibilité à la TVA 5,5 %
Les conditions à respecter
- Résidence principale : vous devez habiter le logement. S'il cesse d'être votre résidence principale dans les 10 ans (vente, location), une partie de la TVA est reversée, diminuée d'un dixième par année de détention, sauf décès, mobilité de plus de 70 km, chômage, invalidité, divorce ou naissance.
- Situation du programme : dans un quartier prioritaire ou en convention de rénovation urbaine, ou entièrement à moins de 300 m de sa limite (500 m pour certains quartiers en renouvellement urbain), apprécié au dépôt du permis de construire. La liste des quartiers vient du décret de 2023 ; la distance exacte dépend de l'adresse du programme et n'est pas vérifiée ici.
- Ressources et prix : revenu fiscal de référence N-2 et prix au m² sous les plafonds de la location-accession, actualisés chaque année.
Simulation indicative qui ne constitue pas un conseil fiscal ni juridique : l'éligibilité s'apprécie au cas par cas (adresse du programme, situation du foyer, date du permis de construire). Faites valider votre projet par le promoteur, un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine. Paramètres vérifiés le 26/10/2026.
TVA à 5,5 % dans le neuf : comment ça marche ?
Pour favoriser l'accession à la propriété dans les quartiers en renouvellement, l'article 278 sexies du code général des impôts applique une TVA de 5,5 % au lieu de 20 % aux logements neufs vendus à des particuliers qui en font leur résidence principale, sous plafonds de ressources et de prix. Le programme doit être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ou en convention de rénovation urbaine (ANRU), ou à moins de 300 mètres de leur limite.
Le simulateur s'appuie sur la liste officielle des quartiers prioritaires 2024 publiée par l'Agence nationale de la cohésion des territoires, sur les plafonds 2026 de la location-accession (arrêté du 24 février 2026) et sur la zone A bis, A, B1, B2 ou C de la commune. Il indique si la commune compte des quartiers éligibles ; la distance exacte entre le programme et le quartier se vérifie selon l'adresse, auprès du promoteur.
Plafonds de ressources 2026 (revenu fiscal de référence N-2)
| Catégorie de ménage | Zones A bis et A | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|
| 1 — Une personne seule | 38 844 | 38 844 | 33 771 |
| 2 — Deux personnes sans personne à charge (hors jeune ménage), ou une personne seule en situation de handicap | 58 057 | 58 057 | 45 100 |
| 3 — Trois personnes, ou une personne seule avec une personne à charge, ou un jeune ménage sans personne à charge, ou deux personnes dont au moins une en situation de handicap | 76 105 | 69 786 | 54 235 |
| 4 — Quatre personnes, ou une personne seule avec deux personnes à charge, ou trois personnes dont au moins une en situation de handicap | 90 863 | 83 594 | 65 476 |
| 5 — Cinq personnes, ou une personne seule avec trois personnes à charge, ou quatre personnes dont au moins une en situation de handicap | 108 107 | 98 956 | 77 023 |
| 6 — Six personnes, ou une personne seule avec quatre personnes à charge, ou cinq personnes dont au moins une en situation de handicap | 121 650 | 111 359 | 86 805 |
| Par personne en plus | + 13 557 | + 12 408 | + 9 683 |
La catégorie ne dépend pas seulement du nombre de personnes : une personne seule avec un enfant relève de la catégorie 3, comme un foyer de trois personnes. Un jeune ménage (couple dont la somme des âges ne dépasse pas 55 ans) sans personne à charge relève aussi de la catégorie 3. Un foyer dont une personne est titulaire de la carte mobilité inclusion mention « invalidité » passe à la catégorie supérieure. Ces situations ne s'additionnent pas : on retient la catégorie la plus favorable.
Barèmes et chiffres clés 2026
Plafonds de prix 2026
| Zone | € HT / m² | € TTC / m² (5,5 %) | Prix HT max. pour 60 m² |
|---|---|---|---|
| A bis | 5 837 € | 6 158 € | 350 220 € |
| A | 4 423 € | 4 666 € | 265 380 € |
| B1 | 3 542 € | 3 737 € | 212 520 € |
| B2 | 3 269 € | 3 449 € | 196 140 € |
| C | 2 857 € | 3 014 € | 171 420 € |
Exemples chiffrés
Exemple — couple, 60 m² en zone A, 250 000 € TTC à 5,5 %. Prix hors taxes : 236 967 €. Le même logement avec une TVA à 20 % coûterait 284 360 € : économie de 34 360 €. Plafond de prix pour 60 m² en zone A : 4 423 × 60 = 265 380 € HT, respecté. Plafond de ressources pour 2 personnes en zone A : 58 057 € de revenu fiscal de référence (76 105 € s'il s'agit d'un jeune ménage, somme des âges de 55 ans au plus).
Exemple 2 — parent seul avec un enfant en zone A. Deux personnes, mais un seul adulte avec une personne à charge : catégorie de ménage 3, plafond de ressources de 76 105 € et non 58 057 €. Avec un revenu fiscal de référence de 65 000 €, la condition de ressources est remplie.
Comment fonctionne ce calcul
- Vérifier la situation du programme. Dans un quartier prioritaire ou ANRU, ou à moins de 300 m de sa limite : le simulateur liste les quartiers prioritaires de la commune.
- Déterminer la catégorie de ménage. Nombre de personnes, mais aussi personne seule avec personnes à charge, jeune ménage ou personne en situation de handicap : chacune de ces situations fait passer à la catégorie supérieure.
- Comparer vos ressources au plafond. Revenu fiscal de référence N-2 de toutes les personnes du foyer, selon la zone et la catégorie de ménage.
- Comparer le prix au plafond. Prix hors taxes divisé par la surface utile, comparé au plafond au m² de la zone.
- Chiffrer l'économie. Prix hors taxes × (20 % − 5,5 %) : c'est la TVA évitée par rapport au taux normal.
Erreurs fréquentes
- Penser que toute la commune est éligible : seuls les programmes situés dans un quartier prioritaire ou à proximité immédiate le sont.
- Oublier les revenus d'un co-acquéreur : le plafond s'apprécie sur toutes les personnes destinées à occuper le logement.
- Louer ou revendre trop tôt : avant 10 ans, une partie de la TVA est à reverser (un dixième de moins par année de détention).
- Confondre surface habitable et surface utile : le plafond de prix se calcule sur la surface utile, qui inclut une partie des annexes.
Pour aller plus loin
- TVA réduite dans le neuf en 2026 : 5,5 % au lieu de 20 %
- Primo-accédant : les aides pour acheter neuf en 2026
- Accession à la propriété dans le neuf : le guide complet
- Programmes immobiliers neufs par ville
Auteur, mise à jour et sources
Simulateur conçu et tenu à jour par BLG Immobilier, conseil en immobilier neuf depuis 2002. Paramètres, barèmes et exemples revus le d'après les textes officiels :
- article 278 sexies du CGI (Légifrance)
- ANIL, plafonds 2026
- ministère du Logement (BoRiS), catégories de ménage 2026
Calcul effectué dans votre navigateur, sans inscription ; les montants restent indicatifs et ne remplacent ni l'avis d'un notaire ni celui de votre banque.
Les autres simulateurs
FAQ · TVA 5,5 % dans le neuf
Qui peut acheter un logement neuf avec une TVA à 5,5 % ?
Un particulier qui achète sa résidence principale, sous plafonds de ressources, dans un programme situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ou en convention de rénovation urbaine (ANRU), ou entièrement à moins de 300 mètres de leur limite (500 mètres pour certains quartiers en renouvellement urbain). Le prix du logement ne doit pas dépasser un plafond au m². Base légale : article 278 sexies du code général des impôts.
Quels sont les plafonds de ressources de la TVA 5,5 % en 2026 ?
Ce sont ceux de la location-accession (PSLA) : revenu fiscal de référence N-2 de 38 844 € pour une personne seule en zones A bis, A et B1 (33 771 € en B2 et C), 58 057 € pour deux personnes et 90 863 € pour quatre personnes en zone A (65 476 € en B2 et C). Le plafond dépend de la catégorie de ménage : un parent seul avec un enfant, un jeune ménage (somme des âges de 55 ans au plus) ou deux personnes dont une titulaire de la carte mobilité inclusion « invalidité » ont droit au plafond de trois personnes, soit 76 105 € en zone A.
Quel est le prix maximal d'un logement en TVA 5,5 % ?
Le prix est plafonné par m² de surface utile : 5 837 € HT en zone A bis, 4 423 € en A, 3 542 € en B1, 3 269 € en B2 et 2 857 € en C (plafonds 2026 de la location-accession).
Combien fait-on d'économie avec la TVA à 5,5 % ?
À prix hors taxes égal, la TVA passe de 20 % à 5,5 % : le prix TTC baisse d'environ 12 %. Pour un logement vendu 250 000 € TTC en TVA 5,5 %, le même logement coûterait environ 284 360 € avec une TVA à 20 %.
Peut-on revendre ou louer un logement acheté en TVA 5,5 % ?
Oui, mais si le logement cesse d'être votre résidence principale dans les 10 ans (vente, mise en location), vous devez reverser une partie de l'avantage : le complément de TVA diminue d'un dixième par année de détention. Il n'est pas dû dans certains cas : décès, mobilité professionnelle de plus de 70 km, chômage de plus d'un an, invalidité, divorce, naissance.
La TVA à 5,5 % est-elle cumulable avec le PTZ ?
Oui : si vous remplissez les conditions des deux dispositifs, vous pouvez acheter votre résidence principale neuve avec une TVA à 5,5 % et financer une partie du prix avec un PTZ. Les plafonds de ressources sont différents : vérifiez les deux.
Comment savoir si un programme est en quartier prioritaire ?
Le simulateur indique les quartiers prioritaires de la commune. La distance exacte entre le programme et la limite du quartier (300 m, 500 m pour certains quartiers en renouvellement urbain) dépend de l'adresse du programme : faites-la confirmer par le promoteur avant de réserver.
BLG Immobilier — Spécialiste de l'immobilier neuf depuis 2002
BLG Immobilier est une agence immobilière spécialisée dans l'immobilier neuf en France depuis 2002. Avec des milliers de logements neufs disponibles et 500 promoteurs partenaires, BLG Immobilier accompagne acheteurs, investisseurs et primo-accédants dans leurs projets d'achat immobilier neuf.
Nos conseillers vous accompagnent sur les solutions en vigueur : LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), PTZ (Prêt à Taux Zéro), TVA réduite 5,5 %, résidences gérées et le dispositif Jeanbrun / statut du bailleur privé.
BLG Immobilier dispose de plusieurs implantations, notamment à Paris et Annecy. Membre de l'ACRIN, nous intervenons sur l'ensemble du territoire français, dans les grandes villes comme dans les villes moyennes et les communes de banlieue.