Le démembrement de propriété permet de séparer les droits sur un bien immobilier : l’usufruit (droit d’usage et de perception des revenus) et la nue-propriété (droit de disposer du bien).
En 2026, cette technique reste très utilisée dans l’immobilier neuf, notamment pour optimiser la transmission patrimoniale tout en conservant l’usage du logement ou en réduisant la fiscalité.
Comment fonctionne le démembrement de propriété ?
Le propriétaire d’un bien peut en vendre uniquement la nue-propriété tout en conservant l’usufruit pendant une durée déterminée ou jusqu’à son décès. L’acquéreur de la nue-propriété devient propriétaire à terme, sans pouvoir utiliser le bien ni percevoir de loyers pendant la période d’usufruit.
Inversement, un parent peut donner la nue-propriété à ses enfants tout en gardant l’usufruit : il continue à habiter le logement ou à en percevoir les loyers.
Dans le neuf, ce montage est souvent réalisé lors de l’achat VEFA : les parents achètent en démembrement, les enfants reçoivent la nue-propriété, et les parents conservent l’usufruit temporaire.
Avantages fiscaux et patrimoniaux en 2026
Le principal intérêt du démembrement réside dans la valorisation fiscale de la nue-propriété. Selon l’âge de l’usufruitier, la valeur fiscale de la nue-propriété est réduite :
| Âge de l’usufruitier | Valeur fiscale de la nue-propriété | Valeur fiscale de l’usufruit |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 70 % | 30 % |
| 21 à 30 ans | 60 % | 40 % |
| 31 à 40 ans | 50 % | 50 % |
| 41 à 50 ans | 40 % | 60 % |
| 51 à 60 ans | 30 % | 70 % |
| 61 à 70 ans | 20 % | 80 % |
| 71 à 80 ans | 10 % | 90 % |
| Plus de 80 ans | 5 % | 95 % |
Ces barèmes permettent d’optimiser les droits de donation ou de succession. Plus l’usufruitier est âgé, plus la nue-propriété est valorisée fiscalement bas, ce qui réduit les droits à payer.
Autre avantage : la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) pour l’usufruitier. Seul l’usufruitier déclare la valeur en pleine propriété.
Transmission et succession
Le démembrement facilite la transmission intergénérationnelle. Les parents peuvent transmettre la nue-propriété à leurs enfants tout en conservant l’usage du bien. Au décès de l’usufruitier, les enfants deviennent automatiquement propriétaires en pleine propriété, sans nouvelle formalité ni frais de succession sur cette partie.
Ce montage permet également d’anticiper les conflits familiaux et de protéger le conjoint survivant via un usufruit viager.
Points de vigilance en 2026
Le démembrement n’est pas sans risques. Il faut notamment :
- Vérifier la durée de l’usufruit (temporaire ou viager) et ses conséquences en cas de revente anticipée.
- S’assurer que le bien est bien éligible (immeuble collectif neuf ou ancien avec travaux).
- Respecter les règles fiscales en cas de location : l’usufruitier perçoit les loyers mais doit déclarer les revenus fonciers.
- Anticiper les frais de notaire et les éventuelles plus-values en cas de revente de la nue-propriété avant le terme.
Il est fortement recommandé de passer par un notaire spécialisé et de simuler le montage avec un conseiller en gestion de patrimoine avant tout engagement.
FAQ – Démembrement de propriété 2026
Peut-on acheter en démembrement dans le neuf ? Oui. De nombreux promoteurs et notaires proposent des montages en nue-propriété / usufruit sur des programmes neufs, notamment pour les investisseurs ou les familles.
L’usufruitier peut-il louer le bien ? Oui, l’usufruitier a le droit de percevoir les loyers. En revanche, il ne peut pas vendre le bien sans l’accord du nu-propriétaire.
Quels sont les risques en cas de divorce ou de décès ? Le démembrement peut compliquer les situations matrimoniales. Il est essentiel de rédiger des clauses spécifiques dans l’acte notarié.
Le démembrement remplace-t-il le dispositif Jeanbrun ? Non. Le démembrement est une technique patrimoniale distincte du statut du bailleur privé (Jeanbrun). Les deux peuvent se cumuler dans certains cas.
Comment choisir entre usufruit temporaire et viager ? L’usufruit temporaire (10-20 ans) est souvent préféré dans les montages d’investissement. L’usufruit viager est plus adapté à la transmission successorale.
Vous envisagez un démembrement sur un programme neuf ? Consultez nos programmes éligibles ou contactez un conseiller BLG Immobilier pour une étude personnalisée.
*Article mis à jour en août 2026. Les barèmes et règles fiscales peuvent évoluer. Cet article a une vocation pédagogique et ne constitue pas un conseil fiscal ou patrimonial personnalisé.*
