Dispositif Jeanbrun 2026 : le successeur du Pinel dans le neuf
Le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) remplace la loi Pinel. Amortissement jusqu'à 12 000 €/an, sans zonage, pour tout le territoire. Guide complet 2026.
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun est un cadre fiscal destiné aux particuliers qui investissent dans un logement locatif neuf (ou ancien avec travaux lourds). Il a été créé par la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), promulguée après validation par le Conseil constitutionnel (décision n° 2026-901 DC).
Son principe : au lieu de réduire directement votre impôt (comme le faisait le Pinel), le Jeanbrun vous permet de déduire chaque année une fraction de la valeur de votre bien de vos revenus fonciers, grâce à un mécanisme d'amortissement. C'est un changement de paradigme fiscal.
Pourquoi un nouveau dispositif ?
Le gouvernement a lancé le plan « Relance Logement » pour répondre à une crise du logement sans précédent :
- Moins de 300 000 logements mis en chantier en 2024 (contre 435 000 en 2017)
- Chute de 15 % de l'offre locative privée en 5 ans
- Effondrement de 63 % de la part des investisseurs dans le neuf entre 2021 et 2024
L'objectif affiché est de 2 millions de logements supplémentaires d'ici 2030, dont 50 000 logements locatifs privés dès 2026.
Dispositif Jeanbrun vs Pinel : quelles différences ?
| Critère | Pinel (expiré) | Jeanbrun (2026) |
|---|---|---|
| Type d'avantage | Réduction d'impôt directe | Amortissement fiscal + déficit foncier |
| Zonage | Zones A, A bis, B1 uniquement | Tout le territoire français |
| Type de bien | Neuf uniquement | Neuf ET ancien rénové (travaux ≥ 30%) |
| Type d'habitat | Collectif et individuel | Collectif uniquement |
| Plafond annuel max | Jusqu'à 5 250 €/an (Pinel+) | Jusqu'à 12 000 €/an |
| Engagement locatif | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans fixe |
| Location | Nue ou meublée | Nue uniquement |
| Déficit foncier | 10 700 € max | 21 400 € max (avec travaux énergétiques) |
| Période | Jusqu'au 31/12/2024 | 21/02/2026 au 31/12/2028 |
Comment fonctionne l'amortissement Jeanbrun ?
Le cœur du dispositif est l'amortissement fiscal. Concrètement :
- Vous achetez un logement neuf (ou ancien avec travaux ≥ 30 %)
- Vous le louez nu (non meublé), à usage de résidence principale, pendant 9 ans minimum
- Chaque année, vous déduisez de vos revenus fonciers un pourcentage du prix du bien (hors terrain)
Base amortissable : 80 % du prix d'acquisition (les 20 % restants correspondent au terrain, non amortissable)
Taux d'amortissement selon le niveau de loyer (logement neuf)
| Niveau de loyer | Taux annuel | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Intermédiaire (plafond Pinel) | 3,5 % | 8 000 € |
| Social (-15 % sur le plafond Pinel) | 4,5 % | 10 000 € |
| Très social (-30 % sur le plafond Pinel) | 5,5 % | 12 000 € |
Taux d'amortissement (logement ancien avec travaux ≥ 30 %)
| Niveau de loyer | Taux annuel | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3 % | 8 000 € |
| Social | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social | 4 % | 12 000 € |
Exemple concret
Vous achetez un appartement neuf à 250 000 €.
- Valeur du terrain estimée à 20 % = 50 000 €
- Base amortissable = 200 000 €
- Vous choisissez le loyer social (taux 4,5 %)
- Déduction annuelle = 200 000 € × 4,5 % = 9 000 €/an
- Si vous êtes dans la tranche marginale d'imposition (TMI) à 30 %, l'économie d'impôt réelle est d'environ 2 700 €/an (hors prélèvements sociaux)
Sur 9 ans, l'économie totale peut atteindre 24 300 € dans cet exemple.
Conditions d'éligibilité du dispositif Jeanbrun
Conditions sur l'investisseur
- Personne physique (résident fiscal français)
- Location interdite aux ascendants, descendants et alliés jusqu'au 2e degré
- Maximum 2 logements par foyer fiscal
Conditions sur le logement
- Situé dans un bâtiment d'habitation collectif (appartement en copropriété)
- Neuf (VEFA, RE2020) ou ancien avec travaux ≥ 30 % du prix d'acquisition
- DPE classe A ou B
- Partout en France, sans zonage
Conditions de location
- Location nue uniquement (pas de meublé)
- Usage de résidence principale du locataire
- Durée minimale : 9 ans
- Plafonds de loyers à respecter (basés sur les barèmes Pinel par zone)
- Plafonds de ressources des locataires à respecter
Plafonds de loyers 2026 (niveau intermédiaire)
| Zone | Prix au m² |
|---|---|
| A bis | 19,71 € |
| A | 14,64 € |
| B1 | 11,80 € |
| B2 et C | 10,26 € |
Pour le niveau social, appliquez une décote de 15 % ; pour le très social, une décote de 30 %.
Le bonus : déficit foncier renforcé
L'un des atouts majeurs du Jeanbrun est la possibilité de cumuler l'amortissement avec un déficit foncier imputable sur le revenu global, jusqu'à 10 700 €/an (et jusqu'à 21 400 €/an pour les travaux de rénovation énergétique).
Concrètement, lorsque vos charges (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, etc.) dépassent vos loyers, le déficit créé peut être déduit de votre revenu global, et pas seulement de vos revenus fonciers. C'est un levier puissant, surtout les premières années.
Questions fréquentes
Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il officiellement le Pinel ?
Oui, il s'inscrit dans la continuité du Pinel sur le marché de l'investissement locatif privé, avec un mécanisme fiscal différent fondé sur l'amortissement. La loi Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 et le Jeanbrun est opérationnel depuis le 21 février 2026.
Peut-on investir en VEFA avec le Jeanbrun ?
Oui, les logements neufs achetés en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) sont éligibles, à condition que le permis de construire soit déposé entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Y a-t-il un zonage comme pour le Pinel ?
Non. L'un des grands changements est l'absence de zonage : vous pouvez investir partout en France, en métropole comme en Outre-mer.
Peut-on cumuler Jeanbrun et LMNP ?
Non, car le Jeanbrun impose la location nue (relevant des revenus fonciers) tandis que le LMNP concerne la location meublée (relevant des BIC). Il faut choisir.
Que se passe-t-il si je revends avant 9 ans ?
Vous devrez rembourser l'intégralité des avantages fiscaux perçus. L'engagement de 9 ans est une condition impérative.
Pour qui est fait le dispositif Jeanbrun ?
Le Jeanbrun s'adresse aux profils suivants :
- Investisseurs fiscalisés (TMI ≥ 30 %) cherchant à réduire leur imposition
- Épargnants avec une vision long terme (engagement 9 ans minimum)
- Contribuables avec une capacité d'endettement pour un investissement locatif classique
- Personnes souhaitant diversifier leur patrimoine dans la pierre avec un cadre fiscal avantageux
Il est moins adapté aux petits contribuables (TMI 11 %) ou à ceux qui recherchent une rentabilité immédiate.
Comment se lancer ?
- Simulez votre projet avec un conseiller en gestion de patrimoine
- Identifiez un programme neuf éligible près de chez vous
- Vérifiez votre éligibilité (plafonds de ressources, durée d'engagement)
- Choisissez votre niveau de loyer (intermédiaire, social ou très social)
- Signez l'acte authentique et déclarez votre investissement aux impôts via le régime réel (formulaire 2044)
Sources
- Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (loi de finances pour 2026), publiée au JO n° 0043 du 20 février 2026
- Décision Conseil constitutionnel n° 2026-901 DC du 19 février 2026
- Article 31 CGI (Code général des impôts)
- Site officiel du Ministère de l'Écologie et du Logement : « Relance logement : un nouveau dispositif pour faciliter l'achat et la location » (28/01/2026)
- Décret(s) d'application attendus (mars 2026)
Conclusion
Le dispositif Jeanbrun représente une réforme majeure de la défiscalisation immobilière en France. Avec son mécanisme d'amortissement avantageux, l'absence de zonage et des plafonds relevés, il offre des opportunités attractives pour les investisseurs prêts à s'engager sur 9 ans. Pour découvrir les programmes neufs éligibles au dispositif Jeanbrun, contactez nos conseillers BLG Immobilier.