Deux T2 neufs, même prix, même loyer : 10 800 € par an. En location nue au micro-foncier, l’impôt sur ces loyers peut dépasser 3 500 € à la TMI 30 %. En Jeanbrun, ou en meublé au réel, la facture peut tomber près de 0 €. Ce n’est pas le même levier. Ce n’est pas le même contrat.
Le dispositif Jeanbrun (Relance logement, statut du bailleur privé) amortit un logement loué nu. Le meublé relève des BIC (souvent en LMNP). Un même appartement neuf ne peut pas cumuler les deux. Le choix se joue avant la réservation VEFA : bail, mobilier, plafonds, durée.
Trois questions, dans cet ordre.
Vous louez nu ou meublé ?
C’est la première fourchette. Elle fixe la catégorie fiscale.
Nu : loyers = revenus fonciers. Pas de canapé fourni, pas de vaisselle, pas de lit. Bail d’habitation, résidence principale du locataire. C’est le seul terrain du dispositif Jeanbrun. L’avantage n’est pas une réduction d’impôt. C’est une déduction : un amortissement sur les revenus fonciers.
Meublé : loyers = BIC. Le logement est équipé. Le régime par défaut est souvent le LMNP. Micro-BIC ou réel. Au réel, charges et amortissement du bien (et du mobilier). C’est ce qui « gomme » l’impôt pendant plusieurs années, selon le dossier.
Service-Public (fiche Relance logement, vérifiée le 21 juillet 2026) : Jeanbrun = location nue, 9 ans, résidence principale. Meublé, saisonnier, bail mobilité : hors jeu. Même logement, pas de cumul.
Le malentendu : « je meublerai plus tard si ça ne marche pas ». Changer d’usage en cours de route casse l’engagement Jeanbrun. Les amortissements déjà déduits peuvent être réintégrés. À l’inverse, un meublé lancé sans inventaire ni réel BIC ne produit pas l’impôt zéro que l’on voit passer en exemple.
Acceptez-vous neuf ans et des plafonds de loyer ?
Jeanbrun n’est pas un bouton « amortissement » sur n’importe quel neuf.
Conditions cumulatives (métropole / DROM, investissement entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, date = acte notarié) :
- bâtiment collectif (pas de maison individuelle) ;
- neuf, VEFA, ou construction ; l’ancien n’entre que via un autre volet, avec gros travaux ;
- location nue, résidence principale, 9 ans ;
- locataire hors foyer fiscal, hors parents / alliés jusqu’au 2e degré ;
- niveau intermédiaire, social ou très social : plafonds de loyer et plafonds de ressources du locataire ;
- revenus fonciers au réel (pas de micro-foncier si vous optez pour l’amortissement).
L’amortissement porte sur le prix d’acquisition net de frais, après 20 % forfaitaires de foncier. Jusqu’à 80 % du prix. Taux 2026 : 3,5 % (intermédiaire), 4,5 % (social), 5,5 % (très social). Plafond par foyer : 8 000 € par an, porté à 10 000 € ou 12 000 € si la majorité des loyers amortis est en social / très social.
Le meublé n’impose pas ces plafonds de loyer. Pas d’engagement de 9 ans. En contrepartie : mobilier à financer, rotation locative, parfois copropriété plus regardante, et une comptabilité au réel si vous voulez l’amortissement.
Cas chiffré, fourchette 2026, TMI 30 %. T2 neuf 250 000 € (net de frais). Loyer 900 € / mois = 10 800 €. Charges (hors intérêts) 1 800 €. Intérêts d’emprunt 4 500 €. Jeanbrun au taux intermédiaire 3,5 % sur 80 % du prix → 7 000 € d’amortissement, sous le plafond de 8 000 €.
| Choix | Impôt sur les loyers (ordre de grandeur) | Contrepartie | | Nu, micro-foncier | ~3 500 € (70 % des loyers × 47,2 % IR+PS) | Simple. Aucun amortissement. | | Jeanbrun, réel, intermédiaire | Souvent 0 € sur les loyers, parfois un déficit imputable | 9 ans, plafonds, collectif, acte 2026-2028 | | Meublé, micro-BIC | ~2 500 € (abattement 50 %, même TMI+PS) | Mobilier. Pas d’amortissement. | | Meublé, réel (LMNP) | Souvent 0 € plusieurs années, selon amortissements | Inventaire, liasse, sortie à surveiller |
Ce tableau n’est pas une simulation personnalisée. Un TMI 11 % change l’écart. Un loyer plafonné Jeanbrun plus bas que 900 € aussi. Un crédit plus long aussi.
Vous voulez un déficit sur le salaire, ou un amortissement sans plafond annuel ?
Deux mécaniques.
Jeanbrun : le déficit foncier (hors intérêts d’emprunt) s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, règles de droit commun. Au-delà, et pour la part d’intérêts, report sur les revenus fonciers suivants. L’avantage n’entre pas dans le plafonnement global des niches. En revanche, à la revente, le prix d’acquisition est minoré des amortissements déduits. La plus-value monte d’autant.
Meublé au réel : l’amortissement n’a pas le plafond annuel 8 000–12 000 € du Jeanbrun. Il suit les composants (gros œuvre, façades, mobilier…). Le déficit BIC ne s’impute en principe pas sur le salaire (sauf passage LMP, autre sujet). Il se reporte sur les BIC futurs. Depuis 2025, la sortie LMNP a durci : une partie des amortissements peut revenir dans le calcul de plus-value. Ce n’est plus « impôt zéro pendant dix ans, puis oublié à la vente ».
Arbre, version courte :
- Nu + 9 ans + plafonds OK + TMI 30 % ou plus → Jeanbrun mérite le crayon.
- Nu mais loyer de marché très au-dessus du plafond → le manque à gagner de loyer peut manger l’économie d’impôt.
- Meublé + marché local qui le demande (étudiants, mobilité) + vous tenez une compta → réel BIC.
- Meublé « pour l’abattement 50 % » sans réel → l’écart avec le nu micro-foncier existe, il est plus petit que le mythe de l’impôt zéro.
Ce que ça ne fait pas
Spoiler : ni Jeanbrun ni le meublé n’augmentent le loyer. Ils changent l’impôt, pas la demande locative.
Jeanbrun ne sauve pas une maison individuelle. Ni un démembrement. Ni un locataire membre de la famille. Ni un investissement hors fenêtre 2026-2028. Un non-respect des engagements (durée, loyer, ressources) réintègre les amortissements dans le revenu foncier de l’année.
Le meublé ne transforme pas un T3 familial trop cher en machine fiscale. Sans locataire, l’amortissement ne sert à rien. Sans réel, l’impôt zéro n’existe pas.
Aucun des deux n’est un rendement. Un T2 à 4 200 €/m² avec charges de copropriété élevées reste un T2 cher, même à 0 € d’impôt sur les loyers.
FAQ
Peut-on faire du Jeanbrun et du LMNP sur le même logement neuf ? Non. Nu ou meublé, un seul régime par logement. Vous pouvez détenir un T2 Jeanbrun et un autre lot en meublé, ce n’est pas le même bien.
Faut-il déjà habiter la France ? Les non-résidents peuvent entrer dans Jeanbrun si les revenus fonciers sont imposables en France. Le reste du dossier (banque, acte) reste un sujet à part.
Le micro-foncier est-il compatible avec Jeanbrun ? Non si vous optez pour l’amortissement. L’option bascule au réel.
Le meublé est-il « toujours » plus rentable ? Non. Un loyer meublé plus élevé peut être mangé par le mobilier, la vacance et la compta. Un Jeanbrun avec loyer plafonné peut gagner sur l’impôt et perdre sur le cash.
Par où commencer sur un programme neuf ? Vérifier collectif vs maison, date d’acte, loyer de marché vs plafonds de zone, puis le bail. BLG Immobilier compare les programmes neufs au prix promoteur, sans rendement annoncé.
BLG Immobilier accompagne l’achat dans le neuf (VEFA, PTZ, TVA 5,5 % en zone éligible, Jeanbrun ou meublé selon le bien). Un conseiller pose les trois questions ci-dessus sur votre lot, pas sur un exemple de tableau. Voir les programmes encore commercialisés ou le guide Jeanbrun.
