Les TMA en VEFA (travaux modificatifs acquéreur) sont la seule fenêtre pour adapter un logement acheté sur plan avant que le chantier ne fige les cloisons, les réseaux et les équipements. Dans un achat en VEFA, rien n’est encore livré : une demande trop tardive, un devis verbal ou un TMA non annexé à l’acte se paient en surcoût, en refus, parfois en retard de livraison.
Ce guide détaille le calendrier réel, les fourchettes de prix, ce que le promoteur peut refuser, et la différence avec les « travaux réservés » prévus par le Code de la construction.
Qu’est-ce qu’un TMA dans un achat sur plan ?
Un TMA est une modification du logement demandée par l’acquéreur, étudiée puis, le cas échéant, exécutée par le promoteur pendant la construction. Ce n’est pas un droit automatique : le vendeur reste maître du permis, de la structure, des communs et du planning.
Le TMA porte presque toujours sur des éléments privatifs :
- déplacement, suppression ou ajout d’une cloison non porteuse ;
- prises, interrupteurs, points lumineux ;
- sanitaires (baignoire / douche, WC suspendu) ;
- cuisine ouverte, suppression d’un placard, déplacement d’un point d’eau si les gaines le permettent ;
- parfois montée en gamme de revêtements déjà prévus à la notice.
Il ne se confond pas avec le catalogue de finitions (carrelage, teinte de porte, poignées) que beaucoup de programmes proposent dans un showroom, ni avec les travaux que vous feriez après les clés.
Ce que le promoteur peut accepter… ou refuser
Il n’existe pas de liste légale unique des TMA. En pratique, le refus est légitime dès qu’une demande :
- touche la structure (voile béton, poteau, plancher) ;
- change la façade, un balcon, une menuiserie extérieure ou l’aspect depuis la rue ;
- impose un permis modificatif ou contredit le permis délivré ;
- dégrade l’accessibilité, l’acoustique, la sécurité incendie ou la RE2020 (ce que change la RE2020 pour l’acheteur) ;
- empiète sur une gaine technique, un local commun ou un lot voisin ;
- arrive après commande des menuiseries, des cloisons ou des lots techniques.
Les TMA simples (prises, cloison placo, baignoire / douche dans le même volume) passent plus souvent. Déplacer une cuisine, une salle d’eau ou une fenêtre est rarement accepté une fois les réseaux figés.
Avant de réserver, demandez le catalogue TMA et la date limite : c’est l’une des 12 questions à poser avant de signer. BLG Immobilier le vérifie lot par lot sur les programmes neufs.
Quel délai pour demander un TMA ?
Aucun délai national unique. Le calendrier est fixé par le promoteur, généralement dans le contrat de réservation, l’espace client ou une note TMA annexée. La fenêtre s’ouvre à la réservation et se referme, au plus tard, avant l’acte authentique.
Repères observés en 2026 (selon l’avancement au jour de la réservation) :
- 30 à 40 jours après la réservation : délai le plus fréquent pour déposer le dossier ;
- parfois 4 à 8 semaines, surtout si le gros œuvre n’est pas lancé ;
- étude promoteur / architecte / bureau d’études : souvent environ 4 semaines ;
- réponse avant la signature chez le notaire.
Plus le programme est avancé (hors d’eau, cloisons commencées), plus la liste des TMA possibles rétrécit. Réserver un logement déjà « presque hors d’eau » n’offre souvent que des finitions.
Combien coûtent les TMA ? Fourchettes 2026
Le TMA est intégralement à la charge de l’acquéreur. Le devis mélange fournitures, main-d’œuvre, études, coordination et une marge de gestion souvent observée entre 10 et 20 % du surcoût. Une étude de faisabilité peut rester due même si le TMA est refusé.
Les montants ci-dessous sont des ordres de grandeur constatés sur des programmes récents, TTC. Pas un tarif national.
| Type de TMA | Fourchette souvent vue | Risque de refus |
|---|---|---|
| Prise ou interrupteur supplémentaire | 140 à 260 € | Faible |
| Point lumineux | 200 à 300 € | Faible |
| Suppression d’une cloison non porteuse | 500 à 1 500 € | Modéré (acoustique, structure) |
| Baignoire → douche (même emprise) | 1 500 à 2 500 € | Modéré (étanchéité) |
| WC suspendu à la place d’un WC posé | 1 500 à 2 000 € | Modéré |
| Cuisine ouverte / reprise de réseaux | 3 000 à 6 000 € | Élevé |
| Déplacement d’une salle d’eau | 5 000 à 10 000 € | Très élevé |
Deux lignes à exiger séparément : plus-values et moins-values. Demandez aussi si le TMA révise le prix du logement (donc les appels de fonds) ou s’il a un échéancier distinct.
Paiement souvent vu : 50 % à l’acte, 50 % à la livraison. Ce n’est pas une règle légale : faites-le écrire.
TMA, travaux réservés, travaux après les clés
Trois mécanismes différents, souvent mélangés dans les plaquettes.
1. TMA. Le promoteur exécute une modification pendant le chantier. Garanties du neuf (parfait achèvement, biennale, décennale) s’appliquent en principe à l’ouvrage modifié, si le TMA est contractualisé.
2. Travaux réservés. L’article L. 261-15 du CCH, précisé par R. 261-13-1 et l’arrêté du 28 octobre 2019, permet de se réserver certains travaux de finition après livraison : sanitaires cuisine / sdb, carrelage mural, sol (hors isolation), convecteurs sous conditions, décoration des murs. Le contrat préliminaire doit le dire en caractères très apparents, avec chiffrage. Vous pouvez y renoncer jusqu’à l’acte. Ensuite, coût et responsabilités sont pour vous.
3. Travaux après livraison. Plus souples sur le papier, souvent moins chers en apparence, mais hors process promoteur : nuisances, accord de copropriété si parties communes, et perte des garanties promoteur sur les postes que vous touchez.
| Critère | TMA promoteur | Après livraison |
|---|---|---|
| Prix | Souvent plus élevé (gestion + coordination) | Artisan au choix |
| Garantie | Cadre VEFA si avenant clair | Garantie artisan seulement |
| Délai | Intégré au chantier | Travaux après emménagement |
| Visibilité | Faible jusqu’à la pré-livraison | Vous pilotez |
Comment formaliser un TMA sans angle mort
- Lister tôt, dès la réservation, 3 à 5 modifications vraiment utiles — pas un catalogue de confort.
- Demander par écrit (espace client ou LRAR), avec plan annoté et notice descriptive à côté.
- Relire le devis : quantités, TVA, frais de gestion, moins-values, incidence sur la date de livraison.
- Signer « bon pour accord » uniquement sur un devis daté, puis exiger un avenant et un plan modificatif.
- Faire annexer plans avant / après et devis à l’acte authentique. Tant que ce n’est pas dans l’acte, le commercial n’a rien « promis » juridiquement.
- Contrôler à la visite cloisons (si le promoteur l’organise) puis à la remise des clés : chaque écart se note en réserve, photo à l’appui, en renvoyant au plan TMA.
Un TMA peut allonger les études ou les commandes. Une prorogation de délai n’est pas automatique : elle doit être écrite dans l’avenant. Sinon, le retard se discute avec les pénalités de livraison, et le promoteur pourra arguer que vos TMA sont la cause.
Intégrez le TMA au plan de financement avant de figer l’apport : un pack à 8 000 € dépasse souvent la marge du prêt. BLG Immobilier aligne le devis avec l’échéancier promoteur pour éviter un appel non prévu.
FAQ
Un promoteur peut-il refuser tous les TMA ?
Oui. Rien n’oblige le vendeur à accepter. Un programme avancé, une contrainte de permis ou une norme (accessibilité, incendie, RE2020) suffit. Le refus doit rester cohérent avec le règlement TMA remis à la réservation.
Les TMA sont-ils soumis à la même TVA que le logement ?
En pratique, le devis TMA suit le régime de l’opération. Si le logement est vendu à TVA 20 %, le TMA l’est généralement aussi. En cas de TVA réduite à 5,5 %, faites confirmer le taux ligne par ligne sur le devis : ce n’est pas toujours automatique.
Que se passe-t-il si le TMA n’est pas fait à la livraison ?
C’est un défaut de conformité par rapport à l’avenant et au plan modificatif. Mentionnez-le au PV, photos et cotes à l’appui ; le solde peut être consigné selon le contrat. La garantie de parfait achèvement ne remplace pas un TMA jamais contractualisé.
Puis-je annuler un TMA après avoir signé le devis ?
Tant que l’acte n’est pas signé, une renonciation se négocie (frais d’étude parfois conservés). Après l’acte, le TMA fait partie du prix / des prestations vendues : l’annulation n’est plus un droit.
Faut-il déclarer les TMA à la banque ?
Oui si le coût sort du prêt déjà accordé, ou s’il change le prix de l’acte. Un avenant de prêt ou un apport complémentaire peut être demandé. Prévenez la banque dès le devis accepté.
En pratique, avec BLG Immobilier
Avant de réserver, faites chiffrer le nécessaire, datez la fenêtre de demande, et n’acceptez un TMA que s’il est écrit, annexé et finançable.
BLG Immobilier accompagne les acquéreurs sur les logements neufs en commercialisation : notice, catalogue TMA, confrontation devis / acte, suivi jusqu’à la livraison. Pour un lot précis, contactez l’équipe depuis l’accueil avant la date limite du promoteur.
