L’immobilier locatif neuf reste l’un des meilleurs leviers patrimoniaux en 2026. Avec la fin du dispositif Pinel, c’est le dispositif Jeanbrun qui prend le relais. Ce nouveau mécanisme d’amortissement locatif collectif permet aux investisseurs d’obtenir une réduction d’impôt attractive tout en participant à la construction de logements intermédiaires.
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun est un outil fiscal qui permet aux particuliers d’investir dans l’immobilier locatif neuf (ou en VEFA) avec un engagement de location de 9 ans. En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’un amortissement déductible sur les revenus locatifs, sous conditions de plafonds de loyers et de ressources des locataires.
Contrairement au Pinel (qui offrait une réduction d’impôt directe), le Jeanbrun fonctionne par amortissement : les charges déductibles sont étalées sur la durée de l’engagement, ce qui réduit fortement l’imposition sur les revenus locatifs.
Conditions d’éligibilité en 2026
Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, plusieurs critères doivent être respectés :
- Zone géographique : l’investissement doit se faire dans une zone tendue (A, Abis ou B1).
- Type de bien : logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA), respectant les normes environnementales en vigueur (RE2020).
- Engagement de location : minimum 9 ans en location nue (non meublée).
- Plafonds de loyers : définis par zone et par m² (à vérifier chaque année).
- Ressources des locataires : plafonds de revenus à respecter pour les locataires.
Avantages fiscaux du dispositif Jeanbrun
Le principal atout réside dans l’amortissement :
- Amortissement du bien sur 9 ans (généralement 2 % par an les premières années).
- Déduction des intérêts d’emprunt et des charges locatives.
- Possibilité de cumuler avec d’autres dispositifs (sous conditions).
- Transmission facilitée du bien au bout des 9 ans.
Ce mécanisme est particulièrement intéressant pour les contribuables imposés dans les tranches supérieures qui souhaitent réduire leur base imposable tout en se constituant un patrimoine.
Tableau comparatif Pinel vs Jeanbrun (2026)
| Critère | Pinel (ancien) | Dispositif Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Mécanisme | Réduction d’impôt | Amortissement déductible |
| Durée d’engagement | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans minimum |
| Plafonds de loyers | Oui | Oui |
| Cumul possible | Limité | Plus souple |
| Cible principale | Réduction IR | Optimisation revenus locatifs |
Comment investir avec BLG Immobilier ?
Chez BLG Immobilier, nous sélectionnons rigoureusement les programmes éligibles au dispositif Jeanbrun dans les zones tendues. Nos conseillers vous accompagnent pour :
- Choisir le bon emplacement et le bon programme.
- Vérifier les conditions de ressources et de loyers.
- Optimiser le montage fiscal de votre investissement.
- Suivre la mise en location et la gestion locative.
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FAQ – Dispositif Jeanbrun
Q : Le Pinel est-il vraiment supprimé en 2026 ? R : Oui, le dispositif Pinel a pris fin fin 2025. Le dispositif Jeanbrun le remplace pour les investissements réalisés à partir de 2026.
Q : Peut-on louer à un membre de sa famille ? R : Non, la location doit être consentie à un tiers non apparenté, comme pour la plupart des dispositifs locatifs intermédiaires.
Q : Quel est le montant de la réduction d’impôt ? R : Le Jeanbrun ne donne pas de réduction d’impôt directe comme le Pinel, mais un amortissement qui réduit fortement les revenus imposables. Le gain fiscal dépend de votre tranche marginale d’imposition et du montant de l’investissement.
Q : Peut-on revendre le bien avant 9 ans ? R : La revente anticipée entraîne généralement la perte des avantages fiscaux obtenus. Il est donc recommandé de conserver le bien au minimum 9 ans.
Q : Le dispositif est-il cumulable avec le déficit foncier ? R : Oui, sous certaines conditions, il est possible de combiner les deux mécanismes.
*Article rédigé par BLG Immobilier – Votre partenaire en investissement immobilier neuf et patrimoine.*
