Le contrat de réservation VEFA est le premier acte que vous signez pour bloquer un logement neuf sur plan. Il n’est pas obligatoire, mais il fixe le prix prévisionnel, le dépôt de garantie, le délai de livraison et les conditions de la vente définitive. En 2026, la plupart des programmes passent par cette étape : autant savoir ce qui est légal, ce qui se négocie, et ce qui permet de récupérer les fonds.
Ce guide complète le guide VEFA 2026 et prépare le passage aux appels de fonds.
À quoi sert le contrat de réservation ?
Le contrat de réservation (contrat préliminaire) lie un réservataire (vous) et un réservant (le promoteur). Le vendeur s’engage à réserver le lot si le programme se réalise. En contrepartie, il peut demander un dépôt de garantie, versé sur un compte spécial ouvert à votre nom ou chez un notaire — jamais sur le compte courant du commercialisateur.
Ce n’est pas l’acte de vente. L’acte authentique intervient plus tard, chez le notaire, une fois le financement bouclé et le projet d’acte notifié au moins un mois avant la signature. Entre les deux, vous montez le prêt, relisez le descriptif et, le cas échéant, vous retirez dans les cas prévus par le Code de la construction et de l’habitation.
Le contrat peut être signé sous seing privé ou chez un notaire. Il doit vous être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou remis en main propre avant tout versement.
Ce que le contrat doit contenir
Avant de signer, vérifiez au minimum :
- identité du vendeur et de l’acheteur ;
- adresse du lot, emplacement, surface habitable, pièces, dépendances (cave, parking, balcon) ;
- descriptif des matériaux et des équipements collectifs ;
- prix prévisionnel et modalités de révision ;
- date à laquelle l’acte définitif pourra être conclu ;
- financement : avec ou sans prêt, montant, condition suspensive d’obtention du crédit ;
- montant du dépôt et conditions de restitution ;
- délai de livraison et pénalités de retard ;
- information sur le droit de rétractation (le manquement expose le vendeur à une amende pouvant aller jusqu’à 15 000 €) ;
- garantie financière d’achèvement (GFA) ou de remboursement (GFR) — voir le guide des garanties du neuf.
En zone de bruit d’aéroport, un état des nuisances sonores aériennes doit être annexé. Un état des risques et pollutions (ERP) est recommandé.
Le contrat peut lister les travaux réservés que vous ferez après livraison (cuisine, sanitaires, revêtements, radiateurs électriques dans les limites de puissance, décoration). Hors de la liste fixée par arrêté, le promoteur ne peut pas vous transférer du second œuvre.
Dépôt de garantie : plafonds 2026
Le dépôt n’est pas obligatoire, mais il est presque toujours demandé. Son montant est plafonné selon le délai prévu avant l’acte authentique.
| Délai prévu jusqu’à l’acte de vente | Dépôt de garantie maximum |
|---|---|
| Moins d’un an | 5 % du prix de vente |
| Entre 1 et 2 ans | 2 % du prix de vente |
| Plus de 2 ans | 0 % (aucun dépôt ne peut être exigé) |
Exemple : un T3 à 320 000 €, acte prévu dans 10 mois → dépôt maximal 16 000 €. Acte dans 18 mois → 6 400 €. Signature notariée à plus de 24 mois → rien à ce titre.
Le dépôt se déduit ensuite du prix lors des appels de fonds VEFA. Ce n’est pas un droit d’entrée : c’est un acompte encadré.
Délai de rétractation de 10 jours
Après notification, vous disposez de 10 jours calendaires pour vous rétracter sans motif (article L. 271-1 du CCH). Le délai part du lendemain de la première présentation de la lettre RAR ou de la remise en main propre. Si le 10e jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, il est reporté au premier jour ouvrable suivant.
La rétractation se notifie au vendeur par RAR, dans le délai. Aucune justification n’est exigée. Pendant ces 10 jours, l’acte authentique ne peut pas être signé.
Ne versez rien avant la fin du délai. Un versement trop tôt, surtout hors compte séquestre, est un signal d’alerte.
Quand récupérer le dépôt après les 10 jours ?
Hors rétractation, le dépôt n’est pas perdu dès que le délai expire. Restitution sans retenue dans ces cas :
- Prêt refusé — condition suspensive de crédit non réalisée, dans les délais et selon les caractéristiques du contrat.
- Défaut du vendeur — acte définitif non conclu du fait du promoteur dans le délai prévu.
- Prix trop élevé — le prix dépasse de plus de 5 % le prix prévisionnel révisé.
- Équipements manquants — un ou plusieurs équipements prévus au préliminaire ne sont pas réalisés.
- Perte de valeur — consistance ou qualité des ouvrages : réduction de valeur supérieure à 10 %.
La demande se notifie par RAR au vendeur et au dépositaire. Un modèle existe sur Service-Public. Le dépôt doit être restitué dans les 3 mois.
Une simple envie de changer d’avis après les 10 jours n’ouvre pas droit au remboursement automatique.
Clauses à relire ligne à ligne
Révision de prix. Une indexation (BT01 ou autre) peut faire bouger le prix entre réservation et acte. Calculez l’impact sur 12 à 24 mois, pas seulement le prix du jour de la visite.
Date de livraison. Distinguez trimestre visé, délai contractuel et clause pénale. Le guide sur les délais de livraison VEFA précise les recours.
Condition suspensive de prêt. Indiquez un montant, une durée et un taux réalistes. Un montant sous-estimé pour « rassurer » le vendeur peut vous coincer si la banque refuse le dossier réel.
Descriptif et plans. Surface, hauteurs, exposition, parkings, caves : ce qui n’est pas écrit sera difficile à exiger. Les TMA se négocient ensuite, souvent avec des délais courts.
GFA. Demandez l’identité du garant (banque ou assurance) et conservez l’attestation.
De la réservation à l’acte
Après les 10 jours : montage du prêt, notification du projet d’acte un mois avant, signature chez le notaire, puis déblocages selon l’avancement. Le dépôt s’impute sur les premiers appels. Les intérêts intercalaires courent sur les sommes débloquées : prévoyez-les dans le budget.
Tant que l’acte n’est pas signé, le lot n’est pas encore à vous au sens de la propriété. La réservation le bloque vis-à-vis du promoteur, sous les conditions du contrat.
Checklist avant de signer
- Notification RAR ou remise en main propre avant tout versement.
- Dépôt ≤ 5 %, 2 % ou 0 % selon le calendrier, sur compte séquestre ou notaire.
- Prix prévisionnel, formule de révision et date de livraison écrits.
- Condition suspensive de prêt alignée sur votre dossier réel.
- GFA ou GFR identifiée.
- Surface, annexes, matériaux et équipements décrits.
- Clauses de rétractation et de restitution du dépôt présentes.
- Annexes bruit / risques si le site l’exige.
BLG Immobilier accompagne les acheteurs sur les programmes neufs : relecture du contrat, calendrier de financement et comparaison des lots. L’accompagnement est gratuit pour le particulier ; le prix reste celui du promoteur.
FAQ
Le contrat de réservation VEFA est-il obligatoire ?
Non. Il est facultatif mais presque systématique. Sans préliminaire, vous passez directement à l’acte authentique, avec moins de temps pour figer le prix et les caractéristiques.
Puis-je négocier le montant du dépôt de garantie ?
Oui, dans la limite des plafonds légaux. Le promoteur peut demander moins que 5 % ou 2 %, jamais plus.
Que se passe-t-il si la banque refuse mon prêt ?
Si le contrat contient une condition suspensive de prêt et que le refus intervient dans les délais, le dépôt est restitué sans retenue. Conservez l’écrit de la banque et notifiez vendeur et dépositaire par RAR.
Le délai de 10 jours démarre-t-il à la signature en agence ?
Il démarre le lendemain de la notification (première présentation du RAR) ou de la remise en main propre. Exigez un accusé de réception daté.
La réservation m’engage-t-elle à acheter coûte que coûte ?
Non. Les 10 jours permettent un retrait libre. Ensuite, seuls les cas légaux (prêt, faute du vendeur, écart de prix, équipements, perte de valeur) ouvrent droit à restitution automatique.
Pour comparer des lots et faire relire un contrat, parcourez les programmes immobiliers neufs ou contactez un conseiller BLG Immobilier depuis l’accueil.
